토지 인도 및 건물 철거

Question

시골에 저희 토지에, 미등기 관리되지 않는 농가주택이 있습니다. 
미등기 이지만, 건축물대장(번지있음, 미허가는 아님) 은 있고, 그 동안 수십년 동안 제 3자들 끼리 매매가 되었습니다.
그러나 현재 붕괴.화재 등 안전사고가 우려가 되며, 위생상 유해 우려가 있고, 관리가 적절히 되지 않아 주변 경관을 훼손하고 있습니다.
특정 빈집 신고시 4등급 예상되는 폐가 수준으로 저희는 철거해서 토지를 사용하고 싶습니다.
저희는 건축물 철거시에 철거비용에 최대한 일부 분담의 의사를 전달했으나, 건물주가 토지점유 취득소유를 언급하고 있는데, 가능한 것인지요?
건물주는 제 3자에 매매한 내역으로 억울함을 표명하는 것 같습니다만,  저희 입장에서는 
미납지료 청구 및 토지인도 과 건물철거소송으로 법적 해결을 하려고 합니다. 
미납지료 청구 및 토지인도 과 건물철거 소송이 성립할지요?

차인환 변호사 · Answer

1. 귀하께서는 건물주를 상대로 건물철거 및 토지인도, 임료상당 부당이득반환청구소송을 제기하여야 합니다. 
2. 건물주는 점유취득시효를 주장할 것으로 보이는데, 처음부터 타인소유 토지위에 주택을 건축하였는지 여부를 살펴보아야 합니다. 
3. 자세한 사정을 들어보아야 구체적인 해결방법을 찾을 수 있습니다. 추가 상담을 원하시면 연락주시기 바랍니다.

김익환 변호사 · Answer

추가 상담을 통해 상담자분 토지 위에 존재하는 미등기 농가주택에 대한 미납지료 청구, 건물철거 및 토지인도 청구소송 진행에 도움 드릴 테니 연락 주시기 바랍니다.

토지 소유자와 건물 소유자가 다른, 토지 위에 미등기 또는 무허가 건물이 존재하는 경우 토지 소유자 입장에서는 점유취득시효 완성 여부 또는 건물 법정지상권 인정 여부 등이 문제되면서 골머리를 않는 분들이 많습니다.

미등기·무허가건물을 위한 관습법상 법정지상권취득이 가능한지 여부에 대한 대법원 판례를 살펴보면,

토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다는 것이 대법원 판례(91다16631 판결)입니다.

그러나, 대지소유자가 그 지상의 미등기건물에 대하여 처분권은 있으나 소유권은 없는 경우 그 대지가 경매로 인하여 타인의 소유에 속하게 된 때 법정지상권이 발생하지 않게 됩니다.

갑의 소유인 대지와 그 지상에 신축된 미등기건물을 을이 함께 양수한 후 건물에 대하여는 미등기상태로 두고 있다가 이중 대지에 대하여 강제경매가 실시된 결과 병이 이를 경락받아 그 소유권을 취득한 경우에는 을은 미등기인 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 법정지상권이 발생할 여지가 없다는 것이 대법원 판례(88다카2592 판결)라는 점 참고하시기 바랍니다.

민법 187조에 따라서 미등기건물은 등기하지 않으면 처분할 수 없기 때문에, 미등기건물 취득을 통해 법률상 또는 사실상 그 건물을 처분할 수 있는 지위를 득할 수는 있어도, 이전등기하지 않은 이상 건물소유권을 취득할 수 없기 때문입니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 미등기 농가주택이 여러 사람들에게 매매되었고, 지금 건물주가 토지 점유 취득시효를 주장하고 있기 때문에, 지금이라도 경험 있는 변호사와 함께 토지 인도 및 건물 철거, 토지 사용료 청구 소송을 진행하여야, 그동안 받지 못한 토지 사용료를 받을 수 있습니다.

2. 토지 불법 점유로 인한 토지 인도 및 건물 철거 소송을 수행한 경험 있는 17년차 경력의 건설사 법무실장 출신 경력변호사와 함께 소송을 진행하여야, 신속하게 해당 토지를 인도 받고, 건물주를 내보낼 수 있습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 해당 사안은 점유취득시효 인정여부가 쟁점인 경우로 보입니다. 점유기간 20년은 충족되는 경우로 보이고, 자주점유 사실이 인정되는지, 악의의 무단점유에 해당하는 사안인지 확인이 필요합니다.

2. 법률사무소 인도 대표변호사 안병찬 변호사는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 어린이집, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

김수한 변호사 · Answer

미납지료가 몇기에 이르렀는지에 따라 다릅니다. (유효한 임대차 계약이나 지상권설정 계약이 있다는 전제)

그리고 상대가 토지점유취득시효를 주장하는 것은 질문자님 소유 토지가 자신의 토지라고 주장하는 것입니다.
(이건 그간 임료를 받았는지와 관리를 누가해왔는지로 결정이 될 것입니다.)

1) 만일 지료를 받지 않았고, 부당이득으로 지료를 청구하시는 것이라면... 상대의 주장에 대해 조심스럽게 접근하셔야 합니다.
잘못하다가는.. 점유취득시효가 인정되어 토지의 소유권을 상실하실 수 있습니다.

2) 상대방이 지료를 지급했다가 미납된 것이라면 상대방의 주장(점유취득시효) 은 큰 의미가 없으므로 미납지료 및 토지인도 등의 청구가 가능하실 것입니다.

건물철거의 가능여부는 상대에게 점유할 권원이 있는지에 대해 먼저 살펴보고.. 그 권원을 해지할 사유가 있는지 검토하셔야 합니다.

토지등기부 등본과 건축물 대장 등을 가지고 상담 남겨주시기 바랍니다.