건물을 실제로 사용하지 않아도 월 차임을 내야 하나요? 

갑남이는 식당을 운영하기 위해 임대차계약을 체결했습니다.

처음에는 손님이 제법 찾아왔지만 근처에 같은 메뉴를 판매하는 프랜차이즈 식당이 들어오면서 매출이 현격히 떨어졌습니다.

식당 운영을 접기로 결정한 갑남이는 임대인에게 계약갱신의사가 없음을 통지했습니다.

그런데 새로운 임차인이 구해지지 않아서였는지 임대인은 보증금을 막바로 돌려주기 어렵다고 했습니다.

갑남인은 보증금을 받지 못하기도 했고 조리기구를 옮겨 놓을 곳도 마땅치않아 그냥 식당에 둔 채 가게 문은 잠가뒀지요.

그런데 임대인이 6개월이 지난 다음에야 보증금을 반환하면서 6개월치 월세를 공제한 나머지만 주는 것이 아니겠어요?

갑남이는 왜 월세를 공제했냐고 물었고 이에 대해 임대인은 갑남이가 물건을 빼지 않고 계속 두고 있어서 그 기간 동안의 월차임을 계산했다는 것입니다.

임대인의 말이 맞는 것일까요?

간혹, 가게 문은 닫혀있는데 집기는 그대로인 영업점들이 보입니다.

계약기간내라면 상관없겠으나 계약기간이 만료된 뒤에도 이렇게 집기를 두고 있는 것이라면 월차임만큼의 부당이득이 생기는 것일까요?

오늘은 이에 대해 알아보겠습니다.

1. 보증금을 반환받지 못한 경우 임대차목적물 점유 가능성

보증금을 받는 것과 임대차계약의 대상이 되었던 목적물을 반환하는 것은 동시이행관계라고 하여 말 그대로 동시에 이루어지면 됩니다.

그래서 보증금을 받지 못하였기 때문에 임대차목적물에서 계속 거주했다면 이를 불법이라고 할 수 없지요.

그런데 계속 거주하면서 이득이 있었다면 이를 부당이득이라고 하여 이득을 본 만큼 반환해야 합니다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결).

2. 부당이득이 성립하기 위한 요건

부당이득은 말 그대로 이유가 없는데도 이익을 본 경우를 의미합니다.

임대차계약기간이 종료되었는데도 임대차목적물을 계속 사용한다면 이유없이 월차임만큼 이익을 본 셈입니다.

그런데 무조건 임대차목적물을 점유하면 부당이득을 본 것일까요?

법원은 “법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결).”라고 보았습니다.

즉, 실질적으로 얻은 이익이 있어야지만 이를 부당이득으로 보아 청구가 가능하다는 것이지요.

3. 실질적인 이익은 무엇일까

실질적으로 이익을 얻었다는 것은 임차인이 임차물을 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하고 있는지 여부로 판단할 수 있습니다.

법원은 “식당으로 임차한 건물을 식당영업에 사용하지 않고 단지 식당영업에 필요한 집기를 그대로 둔 사실, 즉 물품 보관 장소로 사용하고 있다는 사실만으로는 계약목적에 따른 사용이라고 볼 수 없다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결).”고 판시하였습니다.

식당으로 영업하기 위해 임대차계약을 체결한 부동산이 단순히 집기를 두는 창고 역할만 했다면 실질적인 사용이 아니라고 본 것이지요.

사안처럼 집기를 둔 채 실제 식당으로 영업을 하지 않았던 갑남이는 부당이득을 본 것이 없으니 임대인이 마음대로 월차임을 공제하고 보증금을 반환해서는 안 됩니다.

그러나 조금이라도 의심의 여지가 있다면 이를 공략할 수 있을테니 임대인과 임차인 모두 세심히 살펴보아야겠지요.

소송의 승패는 사소한 것에서 결정나니까요.