임차인이 안 낸 월세, 보증금에서 뺄 수 있나요? 

임대인인 갑남이는 임차인이 월세를 6개월째 미납하자 임대차계약을 해지하겠다고 통지하였습니다.

다행히 임차인은 요즘 형편이 어려웠다며 바로 이사를 가겠다고 하였지요.

그런데 갑남이가 임차인에게 받은 보증금은 1천만 원이었고 월세는 50만원이었기 때문에 6개월치 월세를 빼면 700만 원만 주면 될 것 같은데 임차인은 일단 1천만 원을 모두 돌려주면 나중에 미납한 월차임을 주겠다고 나오네요. 못 받은 월세를 뺀 나머지만 반환해도 문제가 없을까요?

임대인이 받지 못한 월차임을 임의로 보증금에서 공제하는 것이 가능할까요.

그리고 보증금에서 공제를 할 수 있는 채무의 범위는 어디까지일까요?

오늘은 이에 대해 알아보겠습니다.

1. 임대인의 미납 월차임 공제

임대인이 임차인에게 보증금에서 지급 안 한 월 차임을 공제하겠다는 의사를 표시한 후 임차인이 허가해 줘야 공제가 가능할까요?

법원은 그렇게 보지 않았습니다.

“부동산의 임대차에 있어서의 보증금은 연체된 임료 등 임대차로 인한 일체의 임대인의 채권을 담보하기 위하여 임차인으로부터 임대인에게 교부되는 금전으로서 임대차 기간이 종료하여 임대인이 목적물을 반환받을 때에는 명백하고도 명시적인 반대의 약정이 없는 한 임대차로 인한 임대인의 모든 채권액은 보증금으로부터 당연히 공제된다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결).”라고 판시해서 특별한 의사표시 없이도 당연히 공제할 수 있다고 보았지요.

특히, 임차보증금은 임차인과의 모든 채무를 담보하는 것이기 때문에 너의 채무와 나의 채무를 “상계”한다는 의미가 아니라 너의 채무를 “공제”하고 지급한다는 표현이 정확합니다.

2. 보증금에서 공제가 가능한 채무의 범위

보증금이 담보하는 채무는 단순히 월 차임뿐일까요?

아닙니다.

법원은 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에게 갖는 모든 채권을 담보할 수 있다고 보았습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조).

따라서 연체된 월 차임뿐만 아니라 지연손해금, 원상회복비용도 공제가 가능합니다.

3. 공제할 채무에 대한 증명책임

그런데 임차인 입장에서는 임대인이 마구잡이로 공제후 보증금을 반환한다고 볼 수도 있습니다.

이런 경우 임차인의 미납 월차임, 손해배상채권 등을 누가 증명해야 할까요?

법원은 월차임, 관리비 등을 공제할 경우 임대인이 월차임, 관리비 약정 사실을 증명하면 임차인이 이를 지급했다는 것을 증명해야 한다고 봅니다.

또한, 부당이득반환채권이나 손해배상채권이 있는 경우 이러한 채권이 발생했다는 것은 임대인이 증명해야 하고 이 채권 등이 변제 등을 통해 소멸했다는 점은 임차인이 증명해야 한다고 판시했습니다(대법원 1978. 12. 26. 선고 78다2084 판결).

보증금은 임대인에게나 임차인에게 중요한 금전입니다.

다만, 보증금의 성격을 고려할 때 임차인의 모든 과실을 담보하는 만큼 더 주의를 기울여야겠지요.

증명책임과 관련해서는 공제하는 금원의 성격에 따라 달리보니 이 점을 감안하여 증거자료를 구비해야 함을 놓치지 마세요.