임대차보증금반환청구 승소 사례_ 소송을 해야하는 이유 

안녕하세요 김경현 변호사입니다

최근 임대차 계약에서 후순위 임차인으로서 겪는 어려움이 빈번히 발생하고 있습니다. 이 글에서는 한 의뢰인의 사례를 통해 후순위 임차인이 직면하는 법적 현실과 보증금 반환청구 소송의 필요성에 대해 살펴보겠습니다.

1. 사건의 개요

위 판결문의 우리 의뢰인은 불행히도 후순위 임차인이었습니다. 선순위 근저당권이 존재함에도 불구하고 계약을 체결한 이유는, 사회초년생으로서 경험 부족과 현실적인 보증금 한계 때문이었습니다. 대부분의 다가구 주택 피해 임차인들이 그러하듯, 선택의 여지가 없었던 것이죠.

이러한 건물에서도 전세대출이 실행되며, 임대인과 공인중개사들은 건물 가치에 대해 긍정적으로 설명합니다. 그 결과 임차인들은 선순위 근저당권의 위험성을 제대로 이해하지 못한 채 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

다행히 의뢰인은 소액임차인으로서 최우선변제금액으로 5,000만원을 배당받을 수 있었습니다. 경매에서도 해당 물건의 인기가 없어 유찰되는 경우가 잦은 반면, 이번 사건은 빠르게 낙찰이 이루어져 비교적 짧은 기간 내에 배당받을 수 있었습니다.

그러나 큰 문제는 임대인이 문제 해결 의지와 경제적 능력이 전혀 없다는 점입니다. 이러한 상황에서 임대차보증금 반환청구 소송이 필요한 이유를 살펴보겠습니다.

2. 그럼에도 불구하고 임대차보증금반환청구 소송이 필요한 이유

임대차보증금 반환청구 사건에서 상대방의 시간 끌기, 원상회복비용 공제 등의 항변이 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 승소판결을 받는 것은 어렵지 않습니다. 

그러나 후순위 임차인인 경우, 특히 임대차 목적물이 경매에 넘어갔고 임대인에게 문제 해결 의지나 경제적 능력이 없는 상황에서는 강제집행이 매우 어려워집니다.

그럼에도 불구하고 소송을 진행해야 하는 이유는 다음과 같습니다.

1) 강제집행을 위한 집행권원 확보: 강제집행을 위해서는 판결문이 필요합니다. 이 판결문은 이후 단계에서 필수적인 역할을 하며, 집행 절차를 꾸준히 진행하는 기반이 됩니다.            

2) 법적 보호 확보: 소송을 통해 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 확립하고, 상대방에 대한 압박을 강화할 수 있습니다.

3) 비용 대비 효과: 초기 소송 비용이 발생하더라도, 이후 보증금을 반환받을 수 있는 기초가 되므로 장기적으로 볼 때 경제적 손실을 최소화하는 방법입니다.

3. 김변의 정리노트

결론적으로, 후순위 임차인으로서의 어려움이 있다 하더라도, 임대차보증금 반환청구 소송을 통해 법적 권리를 확립하고 강제집행의 기반을 마련하는 것이 중요합니다. 상대방이 임의이행을 하지 않는 이상 법적절차를 통하여 나의 권리를 확보하는 것이 유일한 방법이기 때문입니다.

임대인의 보증금 반환이 계속 미뤄지고 있다면 계속 호의를 베풀고 기달리 것이 아니라 법적절차를 순차적으로 밟아가는게 중요합니다.