부동산PF 대출은 대규모 부동산 개발 프로젝트에서 필요한 자금을 조달하기 위해 활용되는 대표적인 금융 수단입니다. 그런데 최근 몇 년간 부동산 건설 시장이 어려운 상황임에도 불구하고, 금융기관이 PF 대출 과정에서 파생되는 여러 자문 및 위임 업무와 관련하여 과도한 수수료를 부과하는 경우가 많아 문제가 되고 있습니다. 예를 들어 대출 이자 이외에도 대출 연장, 자문, 주선, 미인출, 중도상환, 페널티 등의 명목으로 수수료를 부과하는 것입니다.
문제는 이러한 수수료가 책정될 때 산정기준이 체계적이지 않아 대출이자 성격과 위임사무에 대한 대가 성격이 혼재되어 과도한 금액이 책정될 수 있는데, 이러한 대출이자 성격이 포함된 과도한 수수료에 대해 법원이 개입한 사례가 있어 이에 대해 설명해 드리고자 합니다.
대출에 따른 위험의 인수 등은 금융자문 수수료와 직접적 관련성 없어
A사는 공동주택 등 신축사업에 대한 자금으로 B증권으로부터 1500억 원을 PF 대출하는 약정을 체결하는 과정에서 이자 이외에 금융자문 대가로 총 150여억원을 수수료로 지급하게 되어 B증권 등을 상대로 소송을 제기하였습니다.
이에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
서울고등법원은 "위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다"는 대법원의 판결(대법원 2015다35560 판결, 대법원 2011다107900 판결, 대법원 2004다59393판결 등 참조)을 인용하며, "B증권이 A사로부터 수령한 금액은 구체적 위임사무의 내용 등에 비해 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다"며 "수수료 액수를 약정상 각 수수료의 70%로 감액하는 것이 상당하다"고 판시했습니다.
특히 B증권의 "사업의 위험성이 높아 수수료가 커지는 것은 당연하다"는 주장에 대해 "대주가 감수하는 위험은 기본적으로 이자나 대출약정수수료에 반영되는 것이고 위임사무에 대한 대가인 금융자문수수료와 금융주선수수료는 업무의 내용과 난이도에 따라 결정되는 것이어서 대출에 따른 위험의 인수 등과 직접적 관련이 없다"고 판시하며 대출이자 성격의 수수료가 부당하게 혼재되어 있는 대출약정수수료 산정기준을 문제점으로 지적하였습니다.
이에 결론적으로 서울고등법원은 1심을 취소하고 원고일부승소를 판결하며 "B증권은 A시행사에 23억여원을 지급하라"는 승소판결을 선고하였습니다.
최근 부동산 건설시장 환경의 악화로 인해 이에 대한 법률분쟁이 현저히 늘어남에 따라, 사업 시 PF 대출 등 사업 전반에 대하여 법률 자문을 받아 각종 리스크를 최소화 하는 것이 그 어느때보다 더 중요해 졌으며, 분쟁이 발생했을 경우 경각심을 가지고 법률전문가의 도움을 받아 대응할 필요가 더욱 커졌습니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 다년간의 부동산 개발사업 관련 법률 자문 및 실무경험을 통하여, PF대출과 관련하여 금융기관·시공사·시행사·신탁사 등 여러 이해당사자가 복잡하게 얽혀있는 분쟁에서도 당사자에 맞는 최선의 법률 솔루션을 제공해 드리고 있습니다.
부동산 PF대출에 따른 금융주선수수료, 금융자문수수료, PF수수료, 금융수수료, 대출취급수수료, 금융주간 및 자문계약 등으로 인해 어려움을 겪고 계시다면 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.