중도금 지급했다면 임의로 계약해지 가능할까 

수원에는 대기업들이 많이 소재하고 있고, 젊은 유동인구가 많아 오피스텔 수요와 공급이 많은 편입니다.

수원에는 수원역 서영더엘, 권선구 금호 리첸시아, 광교 이편한세상시티, 수원 아이파크시티 등 이외에도

다양한 오피스텔이 분양을 했거나 분양을 하고 있는 것으로 알려져 있습니다.

오피스텔, 아파트 등을 분양 받을 때 왜 중도금을 낼까

우리가 아파트나 오피스텔 등 건축물을 분양 받을 때는 통상적으로 계약금, 중도금, 잔금 등을 지급합니다.

왜 그럴까요? 이는 건축물의 분양에 관한 법률 등을 따르도록 되어 있기 때문입니다.

건축물의 분양에 관한 법률 시행령

(약칭: 건축물분양법 시행령)

제11조(분양대금) ① 분양사업자가 법 제8조제2항에 따라 분양받은 자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20퍼센트 이내로 하고, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이내로 한다. 다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

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② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다.

1. 계약금: 계약 체결 시

2. 중도금: 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비(대지 매입비는 제외한다)의 50퍼센트 이상의 투입이

확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다.

3. 잔금: 사용승인일 이후. 다만, 「건축법」 제22조제3항 단서에 따라 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는

잔금 중 50퍼센트는 입주일에, 나머지 50퍼센트는 사용승인일 이후에 받을 수 있다.

계약금을 지급한 후에는 수분양자(매수인)가 임의로 계약해지가 가능할까

일반적으로 계약금만 지급하고 중도금을 지급하지 않았다면 민법 제565조의 규정 등에 의하여

계약금을 포기하고 계약해지가 가능합니다.

이에 대하여 대법원은

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매매의 당사자 일방이 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는바, 당사자 사이에 위와 같은 계약금의 포기나 배액상환에 의한 계약해제를 제한하는 특약이 있는지 등 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그러한 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다
(대법원 2007. 1. 11. 선고 2005다1445 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2007다13640 판결 등 참조)

라고 판시한 바 있습니다.

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따라서 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있는 것은 물론 분양과정 등에서 전화 통신 판매 등에 해당되어 의사

철회가 가능한 지, 또 기타 약관 등에 따라 임의 해지가 가능한 지 등

전문가의 조력을 받아 다양한 쟁점을 검토하여 관련 규정에 따라 분양자의 권리를 행사할 필요가 있습니다.

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중도금을 낸 이후에는 수분양자(매수인)가 임의로 계약해지가 가능할까

중도금을 수령한 이후에는 양 당사자 모두 임의로 계약을 해지하는 것은 곤란합니다.

중도금은 부동산 거래 시 계약금과 잔금 사이에 지불되는 금액으로

중도금은 부동산 거래의 안정성을 높이기 위해 사용되어 왔습니다.

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거래 금액이 크기 때문에 계약금 만으로는 거래를 보장하기 어렵기 때문에

중도금을 통해 거래의 확정을 돕는 역할을 합니다.

중도금을 받은 후에는 보통 매도인(분양자)은 물론 매수인(수분양자)도 중도금을 입금한 후에 계약금을 포기하고

계약을 해제할 수 없습니다. 물론 계약서에 따라 계약이 해제가 가능한 경우도 있습니다.

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만약 중도금을 납부하고도 계약의 해지를 원하신다면 계약서의 체결 내용이 강행규정에 위반되거나 계약 체결과정에서 사기, 강박 등의 행위는 없었는 지 이에 대한 전문가의 법률적 조력을 받아 검토할 필요가 있습니다.

내가 계약금만 지불하였는데 중도금을 지불한 것으로 되어 있다면

특별한 사정이 없다면 중도금은 약속 기일보다 일찍 지불되어도 민법상으로는 중도금으로 인정됩니다.

그리고 다른 약정이 없는 한 중도금 지불로 계약을 해제할 수 없습니다. ​

이에 대해 매도인의 권리를 보호하기 위해 중도금을 받는 경우,

매도인이 중도금이 약속 기일보다 빠르게 지불되는 것을 허용하지 않는 특약을 넣을 수도 있습니다.

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예를 들면 특약으로 “약정기일보다 일찍 치르는 중도금은 무효이다”라고 계약서에 명시되어 있으면

중도금으로 인정되지 않을 수 있습니다.

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그런데 문제는 수분양자는 계약금만 지급했는데, 분양자가 임의해지를 할 수 없도록

계약금을 지불한 것을 마치 중도금을 지불한 것처럼 조작을 하는 경우가 있다는 점입니다.

건축물의 분양에 관한 법률 시행령

[대통령령 제34007호, 2023. 12. 19., 일부개정]

제11조(분양대금) ① 분양사업자가 법 제8조제2항에 따라 분양받은 자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20퍼센트 이내로 하고, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이내로 한다. 다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다.

1. 계약금: 계약 체결 시

2. 중도금: 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비(대지 매입비는 제외한다)의 50퍼센트 이상의 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며,

최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다.

건축물 분양법에는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 후 받을 수 있도록 되어 있음에도 불구하고,

계약금 지급시에 중도금을 모두 지급한 것처럼 꾸며서 수분양자를 기망하는 경우가 있습니다.

이는 건축물 분양법 및 시행령에 위반 되는 행위에 해당 합니다.

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혹시 분양계약을 해지하고 싶은데 위와 같은 경우를 겪고 있다면 이에 대한 법률적 조력을 통해 불합리한 상황에서 신속하게 벗어나는 것이 필요합니다. 이러한 요건에 해당되는 지 여부는 법리적, 논리적 해석이 필요한 부분이므로 부동산분야 전문성이 높은 변호사의 조력이 필요합니다.