미성년자녀 명의의 부동산을 엄마가 팔아도 될까요? 

아들이 이혼한 후 아이들을 양육하다 세상을 떠났습니다. 그 후 아이들은 할머니인 제가 키웠어요. 그런데 아들이 아이들에게 남겨준 부동산을 아이들 엄마가 몰래 상속등기 후 팔았더군요. 아이들 엄마에게 확인하니 매도대금을 이미 본인의 빚을 갚는데 다 써버렸다네요. 앞으로 아이들을 키우려면 돈이 드니 부동산을 되찾아야 할 텐데 가능할까요?

친권자가 미성년자를 대신해 한 법률행위가 미성년자에게 불이익한 경우 이러한 법률행위도 효력이 있을까요?

오늘은 이에 대해 알아보겠습니다.

1. 친권자의 대리행위의 효력

친권자가 본인이나 제3자의 이익을 위해 미성년자에게 손실을 가져오는 대리행위를 했다면 그 대리행위의 상대방이 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우 무효라고 보는 것이 법원의 입장입니다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다64669 판결 참조).

따라서 대리행위의 상대방도 역시 보호해야 할 대상이기 때문에 상대방이 이를 알았거나 알 가능성이 있어야 무효로 만들 수 있다는 것입니다. 그렇다면 상대방이 알았거나 알 수 있었던 경우가 의미하는 것은 무엇일까요.

2. 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우

대리인의 의사표시가 진의(眞意)가 아님을 상대방이 알았거나 알 수 있었다면 진의 아닌 의사표시가 대리인에 의하여 이루어지고, 대리인이 본인의 이익이나 의사에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 배임적인 의사표시를 하였다는 것을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는, 민법 제107조 제1항 단서를 유추해석하여 대리인의 행위에 대하여 본인은 책임을 지지 않으며 이때 상대방이 대리인의 표시의사가 진의가 아님을 알았거나 알 수 있었는지는 표의자인 대리인과 상대방 사이에 있었던 의사표시 형성 과정과 내용 및 효과 등을 객관적인 사정에 따라 합리적으로 판단해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.

상대방이 알았는지를 직접적으로 알 수는 없으니 객관적인 상황 등을 토대로 상대방이 알았는지 여부를 유추해내는 것이지요.

3. 사안의 경우

법원은 위의 경우와 유사한 사례에서 매수인의 어머니가 아이들의 할머니와 같은 동네에 거주하는 사람이라 아이들의 사정을 대강은 알고 있었고 평당 시세가 60만 원 정도인 땅을 17만 원에 내놓은 점, 공인중개업자가 이 토지의 소유권자는 아이들이며 친권자인 엄마가 대리해서 계약을 체결하는 것이라는 말을 들었는데도 아무런 확인도 하지 않은 정황을 토대로 매수인이 대리권 남용행위를 알았다고 보아 이 매매계약을 무효라고 판단했습니다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다64669 판결 참조).

친권자는 이미 돈을 다 쓴 뒤이니 아이들의 입장에서는 부동산을 그대로 돌려받는 것이 훨씬 이익인 상황이었습니다.

친권자가 아이가 아닌 자의 이익을 위해 대리 행위를 한 것임은 얼마든지 증명할 수 있습니다.

문제는 대리행위의 상대방이 이러한 점을 알았는지에 대한 증명입니다.

위 사안의 경우를 잘 활용하여 구체적인 사정을 최대한 상세히, 설득력있게 기재해야겠습니다.