임차인의 불법 전대로 인한 계약해지 문제와 해결방법은? 

임차권의 양도 및 임차목적물의 전대 무조건 불가능할까요?

우리 민법은 임차인의 경우 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 규정하고 있습니다. 또한 이런 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다고 규정하여 임대인의 신뢰를 보호하고 있습니다.

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​이는 임대차계약도 법률상의 계약으로서 당사자의 신뢰나 경제적이익을 고려하여 진행되기 때문에 임대인의 동의를 받아야만 임차권의 양수나 전대차 및 그에 대한 사용 수익권을 인정하겠다는 의미이기도 합니다. 물론 임차목적물의 소부분은 임대인의 동의 없이 타인에게 사용 수익하게 할 수 있으나 그런 경우를 제외하고는 모두 임대인의 동의를 거쳐야 합니다.

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즉 ​전대를 하려면 임대인의 동의가 필요하고 임대인의 동의 없이 한 임차권의 양도나 임차목적물의 전대행위는 임대인에 대한 배신행위로서 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없습니다.

무단전대라도 계약을 해지할 수 없는 경우도 있습니다.

임대인이 임차인의 무단전대로 인한 계약 해지권을 행사할 수 있음은 위에서 살펴보았지만 만약 임차인의 무단전대가 임대인의 대한 배신적 행위가 아니라는 특수한 경우​에 해당한다면 이는 법률상 유효하다고 볼 수도 있습니다.

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이에 대하여 대법원은 ‘민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.’라고 판시하여 배신적 행위까지에 이르지 않는 무단전대의 경우 유효할 수도 있다는 입장을 밝히고 있습니다.

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그렇다면 어느 정도에까지 이르러야 임차인의 행위가 임대인의 대한 배신적 행위인지 아닌지는 법률에 대한 판단의 문제로서 전문가들도 판단이 어려운 부분이긴 합니다. 다만 계약의 신뢰는 지켜져야 할 의무가 있고 이런 무단전대의 유효성은 특수한 경우에만 인정될 여지가 있기에 계약관계를 무시하고 한 전대차는 배신적 행위로 인정될 가능성이 높습니다.

무단 전대로 인한 피고 특정의 어려움

임대인이 자신의 동의 없이 한 무단 전대차에 대하여 계약을 해지하고 명도소송을 제기하는 경우 누구를 피고로 삼아야 할까요? 계약 당사자는 임차인이고 현재 건물을 점유하고 있는 사람은 전차인이므로 이는 매우 중요한 문제일 수밖에 없습니다. 게다가 명도소송에서 가장 어려운 문제가 피고 특정과 집행 부분입니다. 열심히 소송을 하여 판결을 받았다고 하더라도 피고가 다른 경우 집행불능이라는 최악의 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

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따라서 현 임차목적물의 사용실태를 정확하게 파악하고 점유관계를 파악하여 소송을 제기하지 않으면 낭패를 볼 수 있으니 명도소송은 반드시 전문가와 함께 진행해야 합니다.

가처분이 필요할 수도 있습니다.

명도소송에서 승소 판결을 받고도 집행을 하지 못하는 경우가 있습니다. 소송에는 이겼지만 그 사이 위장 세입자나 다른 사람에게 부동산의 점유를 넘겨버리면 임대인으로서는 아주 곤란한 상황에 빠지게 됩니다. 이렇게 우리가 곧 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 의미의 행위를 부동산 점유이전금지가처분이라고 합니다.

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따라서 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 소송을 통하여 부동산에 대한 인도 권원을 확보할 때까지 현상을 유지시키는 행위를 하겠다는 것입니다. 따라서 명도 소송전에 가처분의 필요성에 대하여 반드시 검토하여야 합니다.