부동산 명의신탁과 세금 문제 

여러 상담사례에서 명의신탁에 따른 세금 문제를 잘못 이해하는 경우를 보았습니다. 많은 분들이 관심을 갖는 주제라고 생각해서 공유하려고 합니다. 명의신탁은 신탁하는 재산에 따라 다양한 유형이 존재하지만 이 글에서는 부동산 명의신탁에 한정해서 말씀드리겠습니다.

[1] 형식은 매매ㆍ증여, 실질은 명의신탁

부동산 명의신탁은 부동산실명법에 의해 금지되고 있습니다. 법에서 금지하는 명의신탁에 대해서는 과징금이나 형사처벌(주로 벌금형)과 같은 제재가 뒤따릅니다. 그뿐만 아니라 명의신탁약정에 의해 부동산 소유권을 다른 사람에게 이전하는 경우 그 형식은 증여나 매매에 의해 적법하게 소유권이 이전되는 것처럼 되어 있어도 이러한 명의신탁약정은 무효로 되고 그에 따른 소유권 이전도 무효로 됩니다. 이처럼 법에서는 명의신탁을 하지 못하도록 여러 가지 불이익 조치를 마련해 놓고 있는데, 실제로는 이런저런 이유로 인해 명의신탁이 활용되고 있는 듯합니다.

명의신탁은 실권리자(신탁자)와 등기부상의 명의인(수탁자)이 다른 경우로서 법의 형식과 실질이 불일치하는 경우라 할 수 있습니다. 명의신탁 당사자들은 특별한 사정이 없는 한 명의신탁 사실을 외부에 얘기할 필요가 없고, 할 수도 없습니다. 법적 제재가 수반되는 행위를 광고할 필요는 없으니까요. 따라서 명의신탁의 당사자들은 통상적인 증여나 매매계약에 의해 소유권이 이전된 것과 같은 법적 형식 내에 머무르고 있어야 산통이 깨지지 않게 됩니다.

그런데 어떤 이유에서든 ‘실질’이 ‘형식(증여ㆍ매매계약에 의한 소유권 이전)’을 제치고 수면 위로 떠오르면 복잡한 문제를 일으키게 됩니다. 신탁 당사자 간의 원만한 관계... 이것이 계속 유지되어야 신탁자도 자신의 목적을 달성할 수 있는 것입니다. 그러나 많은 경우 세금 문제로 그 관계가 깨어집니다. 세금 문제는 명의신탁의 실질이 밝혀지는 계기가 될 뿐만 아니라 그로 인해 과세관청이 새로운 과세처분을 할 수 있게 되므로 법률생활에서 중요합니다.

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[2] 우선 명의신탁의 유형을 파악해야 합니다

그런데 세금 문제를 언급하기 전에, 여러 상담사례에서 시민들이 명의신탁에 대해 착각하는 부분이 있음을 알 수 있는데, 하나는 명의신탁의 다양한 유형에 따라 법률문제가 달라짐을 알지 못하는 것이고, 다른 하나는 신탁자가 어떤 경우든 신탁 부동산이 자신의 것이라고 생각하는 것입니다. 유감스럽게도 「명의신탁약정 무효, 그로 인한 등기 무효」는 제3자에게 처분이 된 경우나 명의신탁 사실을 모르는 매도인과 수탁자가 매매계약의 당사자로 나선 유형의 경우에는 적용이 되지 않습니다.

부동산 명의신탁의 유형

• 양자간 등기명의신탁 : 명의신탁약정에 의해 신탁자 명의로 된 부동산의 등기를 매매, 증여 등을 이유로 수탁자에게 이전하는 유형 – 나머지 두 유형과 달리 신탁 부동산이 신탁자 명의로 되어 있던 것이라는 점에서 차이가 있음

• 3자간 등기명의신탁 : 신탁자가 매도인으로부터 부동산을 매수하면서도 명의신탁약정에 의해 그 등기 명의는 수탁자로 하는 유형 – 계약 당사자가 계약에 따른 법률효과를 신탁자에게 직접 귀속시킬 의사가 있는 경우

• 계약명의신탁 : 수탁자가 계약의 당사자로서 매도인으로부터 부동산을 매수하고 이전등기를 하는 유형 – 부동산실명법은 매도인이 명의신탁약정에 대해 선의인 경우(명의신탁약정을 모른 경우) 수탁자의 등기가 유효한 것으로 함

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[3] 명의신탁이 드러나는 경우 vs 드러나지 않는 경우

사례1 : 양자간 등기명의신탁

예컨대, 아버지가 자녀에게 세금 문제로 자신의 토지를 증여의 형식으로 명의신탁하였다가 이를 다시 넘겨받고자 하는 사례입니다. 이에 대해 자녀가 진정으로 생전증여를 받은 것임을 주장하면서 법적 다툼이 발생하는 경우도 있기는 합니다만, 아버지는 과징금과 형사처벌을 각오하면서까지 명의신탁 사실을 드러내고 부동산을 되찾아오려는 것입니다. 신탁자에게는 과징금이 부과되는 데 그치고 상증세법(상속세 및 증여세법)에 따른 증여의제가 적용되지 않는 관계로 증여세가 부과되지 않습니다. 물론 이런 일이 있기 전에 증여의 법적 형식에 머물러 있으면 세금(증여세, 취득세, 재산세 등)은 수증자인 자녀에게 부과됩니다. 통상 세금의 재원은 신탁자에게서 마련되었겠죠.

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사례2 : 3자간 등기명의신탁 등

매도인으로부터 부동산을 매수하면서 등기명의를 수탁자 앞으로 하는 경우입니다. 이 경우 실질적 매수인인 신탁자의 경우 부동산을 취득한 적이 없어 취득세 납세의무가 있는지 논란이 있을 수 있습니다. 결론적으로 이러한 신탁자가 매도인에게 매매대금을 모두 지급한 경우라면 지방세법상 ‘사실상 취득’에 따른 납세의무가 있다고 봅니다(대법원 2018. 3. 22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결 참조). 이처럼 세법에서는 ‘사실상 취득’이라는 개념을 별도로 인정하고 있어 주의를 요합니다. 반면, 수탁자가 매매계약의 당사자로 되는 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정을 모르고 있었다면 오롯이 수탁자가 그 소유권을 취득하게 되므로 신탁자에게 취득세 납부의무가 없다고 봅니다(대법원 2017. 9. 12. 선고 2015두39026 판결).

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[4] 또한 신탁자에게 양도소득세가 부과될 수 있습니다

그런데 신탁자의 의사로 신탁 부동산을 제3자에게 양도하고 그 소득 역시 신탁자에게 귀속된 경우 신탁자에게 양도소득세 납부의무가 있다고 봅니다. ‘실질과세의 원칙’에 의해 정당화되는 세법상 결론입니다. 이는 부동산실명법 제정 이전부터 정립된 판례의 확고한 입장입니다. 만약 과세관청이 명의신탁 사실을 모르고 형식(외관)에 기초하여 수탁자에게 양도소득세를 부과하고 이에 따라 수탁자가 세금을 납부하였는데 나중에 명의신탁 사실을 인지하게 되었다면 다시 신탁자에게 과세할 수 있게 됩니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2020다260902 판결 참조).

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[5] 글을 마치며

앞서도 말씀드렸다시피 부동산 명의신탁은 법상 인정되지 않는 것이지만, 정상적인 거래행위로서의 외형을 그대로 유지하는 한 그에 따른 법률관계가 전개되고, 세금 문제 또한 마찬가지입니다. 그러나 세금 문제로 관계가 깨어지면 명의신탁 사실이 드러나면서 문제는 복잡해지고, 행정상ㆍ형사상 제재와 함께 새로운 과세요건이 충족됩니다. 신탁 당사자 간 생전에 관계가 잘 유지되는 경우에도 사후 상속인들 사이에 법적 분쟁이 발생하는 사례가 종종 있습니다.

[김차 변호사 주요 약력]

• 법무법인 세영 파트너 변호사

• 사법시험 47회, 사법연수원 37기

• 고려대 법학과 졸업 / 경북대 석사(과학수사학), 박사(법학, Ph.D)

• 한국비교공법학회 부회장, 한국부패방지법학회 감사

• 경북대 법학전문대학원 겸임교수, 계명문화대 경찰행정과 책임교수

• 대구광역시 법무담당관(지방서기관)

• 한국산업단지공단 법무지원센터 변호사

• 국선전담변호사(국민참여재판 39회 변론)