생활형 숙박시설 전입신고 등 법적 문제 

‘생숙’(생활형 숙박시설, 레지던스)의 법적 문제를 알아보려고 합니다. 생숙의 경우 한때 새로운 투자처로 각광을 받기도 했는데, 주거시설로 이용이 가능하면서도 이를 보유해도 주택 수에 포함되지 않는다는 이유 때문이었습니다. 현재는 이행강제금 부과 유예기간(올해 말)이 다가오면서 새로운 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다.

[1] 생숙이 뭔지

생숙의 컨셉은 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔의 장점이 합쳐진 데서 유래되었다고 봅니다. 말하자면 장기투숙이 가능한 숙박시설입니다. 단기투숙객을 주로 상대하는 호텔, 여관과는 달리 일반 주거시설처럼 취사, 세탁 등이 가능하도록 설계되어 있습니다. 오피스텔이 직장과 주거가 혼합된 형태라면, 생숙은 주거시설에 접근하는 숙박시설을 의미한다고 하겠습니다.

따라서 생숙은 건축법상 숙박시설의 하나(생활숙박시설)로 규정되어 있습니다(건축법 시행령 제3조의5 별표 1 제15호 가목). 따라서 공중위생관리법상 숙박업 신고를 하고 그에 따른 요건을 갖추어야 합니다. 공중위생관리법상 숙박업은 ‘공중위생영업’의 한 유형으로 규정되어 있으며(같은 법 제2조 제1호), 그에 따른 영업규제를 받고 있습니다.

[2] 생숙이 현실적으로 문제가 되는 이유

생숙을 분양받은 사람들은 일반적으로 숙박업을 하려고 한 게 아니었습니다. 아파트(건축법상 공동주택)를 대신할 새로운 주거형태에 대한 수요가 늘어나는 상황에서, 이를 투자 목적으로 보유하더라도 다주택자 세금 중과의 문제가 발생하지 않기 때문이었습니다. 즉 일반 아파트처럼 세입자에게 장기 임대를 할 수 있는 매리트가 있다고 본 거죠.

이처럼 생숙은 처음부터 법과 현실이 맞지 않는 상황에서 불안한 출발을 하였는데, 2021년 정부의 강경한 규제 방침이 나오면서 투자자들에게 혼란을 일으키게 된 것입니다. 개별 건축물은 건축법에 따라 용도가 정해져 있고, 이러한 용도를 변경하고자 하는 경우 건축법에 따른 용도변경 허가 절차를 거쳐야 하는데, 이러한 허가 없이 용도를 변경하는 것은 불법이 됩니다. 다른 이해관계자들이 지속적으로 민원을 제기하여 정부로서도 어쩔 수 없었던 것 같습니다.

결국에는 건축물 불법 용도변경으로 인해 이행강제금을 부과할 수밖에 없는 상황이 되었습니다. 그러나 정부 입장에서도 이를 오랫동안 묵인해 온 과오가 있으니 이행강제금 부과를 유예하면서 오피스텔(건축법상 업무시설)로의 변경을 독려하고 있는 상황입니다. 그러나 오피스텔로의 용도변경도 그리 쉬운 일이 아닙니다. 복도폭, 소방설비, 주차대수 확보 등 건축물 구조를 오피스텔에 맞게 대대적으로 변경해야 하기 때문입니다. 숙박시설보다 오피스텔의 요건이 더 까다롭습니다. 더군다나 지자체의 지구단위계획 변경도 필요할 수 있습니다. 특별법 제정이 필요하다는 얘기까지 나오는 상황입니다.

세간에는 객실 수가 30개(호실) 이상이면 위탁업체에 맡겨 운영이 가능하다는 이상한 얘기도 돌고 있는데, 객실 30호는 공중위생관리법 시행규칙에서 건물의 일부를 숙박업의 대상으로 할 때 그 설비기준으로 규정하고 있는 것에 불과합니다(제2조 별표 1, Ⅱ-1-다). 즉 생숙의 성격이 달라지지 않는다는 거죠.

[3] 생숙의 전입신고 등

이번에는 임차인 입장에서 보겠습니다. 생숙의 임차인이 전입신고가 가능한지에 대해 말들이 많습니다. 그런데 주민등록법상 30일 이상 거주할 목적으로 거주지(주소 또는 거소)를 이동하는 경우 세대주 등의 전입신고 의무가 있습니다. 생숙이 거주할 목적으로 이용되는 경우 임차인의 전입신고가 가능하다고 볼 수 있습니다.

전입신고가 가능하다고 하더라도 생숙이 ‘주택’이 아니어서 ‘주택임대차보호법’이 적용될 수 없다는 얘기도 있습니다. 그러나 주택임대차보호법이 적용되는 주택은 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 정해진다는 것이 판례의 입장입니다. 소득세법상 양도소득세 부과 대상인 ‘주택’에 대해서도 이와 유사한 판단을 하고 있습니다. 아직 이를 정면으로 다룬 판례는 없지만, 이러한 판례의 입장에 의할 때 생숙에 대해서도 주택임대차보호법이 적용된다고 볼 수 있고, 임차인이 임차시설을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 갖춘 것으로 볼 여지도 충분히 있습니다.

그런데 임대인에게 있어서는, 전입신고를 하고 일반아파트와 같이 장기로 거주하고 있는 임차인이 존재한다는 사실은 오히려 생숙을 건축법상 무단으로 용도변경하여 사용하고 있다는 유력한 증거가 될 수밖에 없습니다.

[4] 글을 마치며

생숙이 왜 문제가 되고 있는지에 대해 기본적인 개념에서부터 세간에 논의되고 있는 문제까지 간단히 살펴보았습니다. 앞으로도 이와 관련된 법적 문제가 계속 발생할 것으로 보이는데, 관심을 갖고 글을 올리도록 하겠습니다.

[김차 변호사 약력]

• 법무법인 세영 파트너 변호사

• 사법시험 47회, 사법연수원 37기

• 고려대 법학과 졸업

• 경북대 석사(과학수사학), 박사(법학, Ph.D)

• 한국비교공법학회 부회장, 한국부패방지법학회 감사

• 경북대 법학전문대학원 겸임교수, 계명문화대 경찰행정과 책임교수

• 대구광역시 법무담당관(지방서기관)

• 한국산업단지공단 법무지원센터 변호사

• 국선전담변호사(국민참여재판 39회 변론)