월세(차임) 연체에 따른 계약해지 문제 

월세 연체로 임대인은 계약해지를 할 수 있을까?

우리나라 민법 제617조는 임차인은 임차주택의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 한다고 명시하고 있으며 이 조항은 사실 임대차계약에서 가장 기본이 되는 임차인의 의무입니다. 하지만 사실 임차인의 사정에 의해서 이 의무가 지켜지지 않아 임대차계약에서 차임이 연체되는 경우는 가장 빈번하게 발생하는 임대인과 임차인간의 분쟁일 것입니다.

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간혹 보증금이 있으니 괜찮겠지 라는 생각에 임차인이 수개월을 연체해도 그냥 넘어가는 임대인도 계시지만 사실 이런 경우, 보증금이 다 떨어지는 시기에 소송을 진행하게 되면, 더 이상 깔 보증금도 없기에 소송기간이 길어지면 길어질수록 이는 고스란히 소송을 늦게 제기한 임대인의 손해가 됩니다.

차임연체의 정확한 의미는 무엇일까요?

우리 민법은 주택의 경우 차임이 2에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 상가의 경우 차임연체액이 3에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한 ​상가 건물 임대차 보호법의 경우에도 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그렇다면 차임 연체란 정확히 어떤 상황을 말하는 것일까요? 법령에서 말하는 2기 혹은 3기의 차앰액이란 그 연체 횟수를 말하는 것이 아니라 임대인에게 미납한 차임의 누적액이 2기분의 차임액에 이르는 것을 말합니다. 예를 들면 월 차임이 100만 원인 경우 횟수와 상관없이 2기분의 차임인 200만 원에 이르러야 총 2개월분의 차임을 연체한 것이 되어 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. ​

물론 위의 해지사유는 소송을 제기하려는 시점까지 존속해야 합니다. 임대인의 해지 의사표시전에 임차인이 차임 중 일부를 지급하여 차임연체액이 3기분에 달하지 못하는 경우 임대인은 더 이상 계약을 해제할 수 없게 되고 과거의 차임을 연체했던 사정은 현재에서는 더 이상 해지사유가 되지 못합니다. 물론 이 경우 차임 연체 사실이 있다면 임차인의 계약갱신을 거절할 수는 있게 됩니다.

차임연체와 임대인의 계약해지 문제

임차인은 임차주택의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(민법 제618조). 이는 사실 임대차 계약 관계에서 가장 기본적으로 지켜져야 할 임차인의 의무입니다. 다만 많은 사유로 차임의 연체가 발생하게 되고 실제로도 임대차 관계에 가장 빈번하게 일어나는 것은 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지입니다. 따라서 임대인과 임차인 모두 임대차계약에서의 차임 연체의 의미에 대하여 정확히 파악하고 있어야 자신의 권리는 지킬 수 있습니다.

임대인의 변경과 차임연체의 문제

매매 등으로 인해 임대인 지위가 새로운 매수인에게 승계된 경우 새 매수인은 기존의 차임연체사실을 들어 계약을 해지할 수 있을까요?

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임차인의 경우 대항력을 갖추었다면 임차건물의 양수인(매수인) 은 기존 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이렇게 임대인의 지위가 승계되는 경우, 원칙적으로 기존 임대인의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하고, 기존 임대인의 지위를 승계한 신규 임대인(매수인)이 임차인에게 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하게 되는 것이죠. 그렇다면 차임 연체는 누구에게 발생하여야 할까요? 새로운 임대인이 임대차 계약관계 및 임대인의 지위를 승계한 경우 승계받은 시점 이후 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우에만 새로운 임대인은 이를 사유로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

기존 임대인 (매도인)에게 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차 계약을 해지할 수 있게 되는 것입니다.

명도소송과 가처분을 고려 중이시라면,,

올해에도 최근 코로나19 사태로 인하여 사업이 어려워진 임차인들이 월세를 내지 못하여 명도소송이 활발히 진행될 것으로 예상되고 있습니다. 명도소송이 길어지면 자신의 건물을 적법하게 사용하지 못한 임대인의 손해는 계속 늘어만 가게 됩니다. 따라서 초동단계부터 신속하게 일을 진행해줄 전문가와 함께하여야 합니다. 또한 점유이전 금지 가처분, 손해배상 청구 등 명도소송을 진행하면서 같이 필수적으로 동반되어야 할 부분들을 꼼꼼하게 진행해 줄 경험 많은 변호사가 필요합니다.