임대차계약의 해지, 사정변경을 이유로 가능한가요? 

갑남이는 을식이의 토지에 임대차계약을 체결했습니다.

갑남이가 임대차계약을 체결한 이유는 이 토지 위에 모델하우스를 건설하기 위해서였지요.

당시 갑남이와 을식이는 임대차계약서를 작성하면서 모델하우스를 건설하기 위해 토지 임대차계약을 체결한다는 것을 특약사항으로 기재했습니다.

그런데 갑남이가 토지임대차계약체결 후 지방자치단체에 모델하우스를 건설하겠다고 신고를 하자 이 토지에는 모델하우스를 지을 수 없다는 통보를 받게 되었습니다.

갑남이로서는 모델하우스를 짓지 못하면 토지를 임대하는 의미가 없었기 때문에 이를 이유로 임대차계약을 해지하자고 했지요.

그러자 을식이는 이에 대해 임대차계약을 해지할 수 없다고 했고요. 갑남이는 임대차계약의 해지를 주장할 수 있을까요?

임대차계약을 체결한 다음, 계약기간이 만료되기 전에도 임대인이나 임차인의 사정이 바뀌면 임대차계약을 유지하기가 어려워 질 수 있습니다. 이러한 사정변경을 이유로 임대차계약의 해지가 가능할지 알아보겠습니다.

1. 사정변경을 이유로 한 임대차계약의 해지

법원은 “계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결).”고 판시했습니다.

즉, 원칙적으로는 계약을 유지해야 하지만 예외적으로 ① 계약을 체결할 때 기초가 된 상황이 현저히 바뀌었을 것, ② 계약을 체결할 때에는 사정이 바뀔 것이라는 것을 예견할 수 없었을 것, ③ 계약을 유지하면 계약의 당사자에게 너무 불이익하거나 계약을 체결했던 목적 자체를 달성할 수 없을 때 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

2. 갑남이는 계약을 해지할 수 있을까

갑남이는 임대차계약을 체결한 목적 자체가 모델하우스를 건설하기 위한 것이었습니다. 을식이도 왜 임대차계약을 체결하는지 알고 있었고요. 그런데 둘 다 예견할 수 없었던 지방자치단체의 모델하우스 건설 반려 처분이 내려졌고 결국 토지를 빌린 목적 자체를 달성할 수 없는 상황이 된 것이지요. 이런 경우 갑남이는 사정변경을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.

단순히 회사가 멀어져서, 학교가 멀어져서 계약을 해지하겠다는 것은 안 됩니다. 그정도는 사정변경으로 보지 않는 것이지요.

원칙적으로 계약이 체결된 이상 계약 기간동안은 그 계약을 유지해야 합니다.

법원은 계약은 준수하는 것이 원칙이라고 말하고 있고요.

그럼에도 계약을 해지하려면 누가 봐도 계약을 해지할만한 사정의 변경이 있어야 합니다.

임차인이, 혹은 임대인이 이러한 사정변경을 구비하고 있는지 검토하여 대처하시길 권합니다.