신축 타운하우스 분양 후 시행사와의 등기이전 관련 분쟁

Question

부모님께서 용인의 타운하우스를 분양받으셨습니다.
새롭게 신축된 타운하우스이고, 작년 10월경부터 입주해서 살고 계십니다.
시행사에서 등기이전을 차일피일 미루던 터라, 잔금은 30% 정도를 남겨놓고 일단 입주부터 하셨습니다.

그런데 올해 3월경에 시행사에서 단지내 입주자들을 불러모아서 등기이전과 관련하여 회의를 하자고 하였습니다.
회의 내용인 즉, 신탁사에 '토지' 이전등기가 되어있고, 300억가량 채무액이 있으며,
그로인해 입주자들에게 등기를 못해준다고 하면서 입주자들 (12가구)이 각 6억5천만원 가량의 추가 대출과 함께 잔금을 모두 치뤄주면 신탁사로부터 등기를 받아서 주겠다고 통보하였습니다.

부모님을 포함하여 입주자들은 변호사를 선임하여 현재 공동으로 '사기'로 인한 형사소송을 준비하고 있습니다.

시행사는 또한 '건물'에 대하여 담보로 은행에 대출을 받아놓았으며,
'건물'에는 은행과 신탁사의 가압류가 들어와있는 상황입니다. 
다만, 입주자들이 먼저 '건물'에 대한 부동산처분금지가처분을 결정받아 놓은 상황이며 본안소송은 아직 진행하고 있지 않고 있습니다.

Q. 입주자들은 현재로는 민사소송은 준비하고 있지않은데, 하루빨리 잔금과 상환으로 토지 및 건물의 이전등기청구권 이행의 소를 청구할 실익이 있겠는지?
Q. '사기'로 인한 형사소송이 승소할 가능성이 높은지?
Q. 시행사가 파산하게 되면, 신탁사에서는 '토지' 소유권을 이유로 건물에서 퇴거를 청구할 수 있는지?
Q. 시행사가 파산하게 되면, 신탁사에서 입주자들에게 어떠한 권리를 행사할 것으로 예상이 되는지? (토지세? 공경매?)

조선규 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요.

1. 소유권이전등기청구권 이행의 소 청구 실익​: 잔금 지급과 함께 소유권이전등기청구권 이행의 소를 제기하는 것은 법적 권리를 확보하는 데 실익이 있습니다. 판례에 따르면 신탁회사에 소유권이 이전되었더라도 시행사를 상대로 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 있습니다.

2. ​사기 형사소송 승소 가능성​: 시행사가 분양 당시 신탁사에 토지 이전등기가 되어있고 채무가 있다는 사실을 고지하지 않았고, 주택법 제61조를 위반하여 입주예정자의 동의 없이 저당권을 설정했다면, 사기 형사소송에서 승소할 가능성이 높습니다.

​3. 시행사 파산 시 신탁사의 퇴거 청구 가능성​: 관습법상 법정지상권이 인정될 가능성이 있고, 입주자들이 건물에 대한 부동산처분금지가처분을 결정받아 놓은 상황이므로, 신탁사가 단순히 토지 소유권만을 이유로 퇴거를 청구하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

​4. 시행사 파산 시 신탁사의 권리 행사 예상​: 신탁사는 토지에 대한 소유권을 바탕으로 토지 사용료를 요구하거나, 공매나 경매 절차를 통해 권리를 행사할 가능성이 있으나, 관습법상 법정지상권이나 주택법상 제한 규정에 따라 그 권리 행사가 제한될 수 있습니다.

따라서, 입주자들은 형사소송과 함께 민사소송을 통해 소유권이전등기청구권을 행사하는 것이 권리 보호에 더 효과적일 것으로 판단됩니다. 또한, 관습법상 법정지상권 인정 가능성을 근거로 신탁사의 퇴거 청구에 대응할 수 있을 것입니다.

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심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

타운하우스 분양 계약 후 입주까지 하셨는데 이러한 상황이 발생하셔서 많이 힘드시겠습니다.

1. 결론
- 민사소송(소유권이전등기청구)과 형사소송(사기죄)을 병행하여 진행하는 것이 권리구제에 가장 효과적입니다.
- 신탁사의 토지 소유권에 기한 퇴거청구는 제한될 가능성이 높습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 소유권이전등기청구 소송의 실익
- 잔금 지급과 함께 소유권이전등기청구 소송을 제기하는 것이 필요합니다.
- 승소 판결문으로 향후 등기이전의 근거가 되며, 시행사 파산 시에도 권리보전이 가능합니다.
- 부동산처분금지가처분은 임시적 보전처분이므로 본안소송 진행이 반드시 필요합니다.

나. 사기죄 성립 가능성 
- 시행사가 분양 계약 당시 중요 사실(신탁설정, 채무상태)을 고의로 숨겼다면 사기죄 성립 가능성이 있습니다.
- 다만 시행사의 기망행위와 고의성 입증이 관건이 될 것입니다.

다. 신탁사의 퇴거청구 가능성
- 토지와 건물이 별개 소유인 경우 법정지상권이 인정될 수 있습니다.
- 이미 부동산처분금지가처분이 되어있어 신탁사의 일방적 퇴거청구는 제한될 것입니다.

라. 시행사 파산 시 예상되는 법률관계
- 신탁사가 토지사용료 청구나 공매절차를 진행할 수 있으나,
- 입주자들의 법정지상권과 주택법상 보호규정으로 권리행사가 제한될 수 있습니다.
- 입주자들의 분양대금 완납이 권리확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

김도헌 변호사 · Answer

1. 민사소송을 진행하시는 것이 좋습니다. 민사소송 승소시 판결문으로 등기청구가 가능해 지므로 실익이 있습니다.

2. 사기는 인정될 확률이 높지는 않아 보입니다. 진행은 하셔야 합니다.

3. 시행사가 파산하게 되면, 대주단의 우선수익권 문제가 발생하므로, 등기를 받아오는데 어려움이 발생 할 수 있습니다.

4. 신탁재산은 분양완료전까지 pf 대주단의 담보로 설정된 재산이므로, 공매가 될 수 있습니다.

관련하여, 타운하우스 분양계약 해제, 손해배상 청구소송 승소사례 보유 중이니 연락 주시기 바랍니다.

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

❗문제 상황
ㆍ신축 타운하우스를 분양받아 입주하셨으나, 시행사가 토지를 담보로 한 거액의 신탁 채무를 이유로 등기 이전을 거부하며 부당한 추가 대금을 요구하고 있습니다.
ㆍ토지는 신탁사 앞으로, 건물은 은행 및 신탁사 앞으로 가압류가 설정되어 있고, 입주자들은 건물에 대한 처분금지가처분 인용 결정을 받은 후 사기죄 형사 고소를 준비 중입니다.

✅해결 방법
ㆍ현재 형사 고소를 준비하시는 것은 적절한 대응입니다. 다만 여기에 더해 반드시 민사소송을 함께 진행하여야 완전한 권리 구제를 받으실 수 있습니다.
ㆍ잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 청구하는 민사소송을 제기하는 것은 필수적입니다. 판결을 받아두어야만 시행사의 파산 등 최악의 상황에서도 소유권을 지킬 법적 근거가 마련됩니다.
ㆍ사기죄의 성립 가능성은 분양 계약 당시 시행사가 신탁 관계 및 거액의 채무 사실을 숨기고 분양하였는지를 입증하는 것에 달려있습니다. 이는 고도의 법률적 주장이 필요한 부분이므로 변호사의 조력을 받아 면밀히 진행해야 합니다.
ㆍ시행사 파산 시 신탁사가 퇴거를 청구하더라도, 건물 소유권과 처분금지가처분, 나아가 법정지상권 등을 근거로 대항할 수 있습니다. 다만 이는 복잡한 법리가 얽혀있어, 현재 상황을 종합적으로 진단하고 유기적인 대응 전략을 세워 줄 조력자의 역할이 무엇보다 중요합니다.

대표 변호사와의 1:1 전화 상담만으로도 해결의 실마리를 찾으실 수 있으니, 혼자 고민 마시고 편하게 문의 주셔서 마음의 짐을 덜어보시기 바랍니다.

김우중 변호사 · Answer

1. 유사 소송을 진행중에 있습니다. 소유권이전등기소송 내지는 신탁등기 말소 청구를 진행할 실익이 있어 보입니다.

2. 사기 형사고소는 현재 말씀주신 사실관계 만으로는 판단이 어렵습니다.

3. 신탁사가 토지 소유권을 가지고 있는것이 맞다면, 지금이라도 신탁사로부터 건물인도 소송을 제기당할 가능성은 충분합니다.
- 시행사 파산과 무관합니다.

4. 건설 전문 변호사로서 유사 자문/소송 경험이 다수 있습니다. 개별 연락주시면 상세히 답변드리겠습니다.