전세보증금 미반환 문제 해결
01. 전세기간 만료 후에도 차일피일 전세보증금 반환을 미루는 임대인
임대인인 A씨는 전세기간이 만료되었는데도 새로운 임차인이 정해지지 않았다는 이유로 전세보증금 반환을 하지 않았고 차츰 임차인인 의뢰인으로부터 연락도 받지 않았습니다.
의뢰인은 전세기간 만료 3개월 전부터 전세를 갱신하지 않을 것임을 통보하였음에도, A씨는 돌연 새로운 임차인이 정해질 때까지 전세보증금 1억원을 반환할 수 없다고 하면서 소송을 하든 마음대로 하라는 태도를 보였습니다.
의뢰인은 새로운 거주지로 전입신고를 하지 못하여 발만 동동 구를 수 밖에 없었습니다.
02. 전세보증금을 반환받지 못하는 의뢰인을 위한 심교준 변호사의 대응
point 1.
임차권등기명령 신청
- 우선 새로운 거주지로 전입신고를 하기 위해 임차권등기명령을 신청하였습니다.
- 임차권등기명령 제도란 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인의 동의 없이 단독으로 임차권등기를 마칠 수 있도록 주택임대차보호법에 근거하여 마련된 제도입니다.
- 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 이루어지면, 임차인은 새로운 주소지로 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다. 이로써 임차인이 별도로 임대차 목적물에 대해 가압류, 가처분 등의 절차를 취하는 번거로움을 해결해 줄 수 있습니다.
임대인을 상대로 한 내용증명 발송
- 임대인을 상대로 조속히 법적 조치를 취할 수 있도록 의뢰인이 전세보증금을 받환받지 못하면 향후 민, 형사상 법적 조치를 취할 것임을 엄중히 경고하는 취지의 내용증명을 발송하였습니다.
- 곧바로 소송 등의 조치를 취하는 방법도 있습니다만, 가급적 임대인으로부터 원만히 전세보증금을 받아내는 것이 가장 바람직하므로, 일정 시한을 제시하여 문제 해결의 간편성을 도모하고, 한편으로는 그와 같은 내용증명 발송 사실을 소송 등의 절차에서 증거자료로서 활용하기 위한 목적으로 미리 내용증명을 임대인에게 발송하는 방법을 택했습니다.
Point 2.
지급명령의 신청
- 지급명령이란, 주로 금전의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대하여 채무자가 다투지 않을 것을 예상되는 경우, 채권자로 하여금 소송절차보다 간이, 신속, 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있도록 하는 절차입니다.
- 전세보증금(임대차보증금) 반환 청구의 경우, 특별히 임차인이 임대차 기간 동안에 임차료를 미납하거나 한 것이 아닌 이상, 임대인이 이를 다투지 않을 것이 예상되고 증거자료가 명확하기 때문에 지급명령 신청이 종종 이용되고 있습니다. 특히, 전세보증금의 경우는 별도로 임차료를 매월 납부하지 않으므로 더 명확한 측면이 있습니다.
- 일반적 소송은 1심만 통상 6개월 내지 1년의 기간이 소요됩니다만, 지급명령을 신청하면 빠르면 1주일, 아무리 늦어도 1개월 내에는 지급명령을 받아 볼 수 있습니다. 채무자에게 지급명령 정본이 송달된 후 2주 이내에 채무자가 이의신청을 하지 않는 경우에는 지급명령이 확정되고, 채권자는 채무자의 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다.
- 다만, 채무자가 지급명령 정본을 송달받은 후 2주 내에 이의신청을 하면 지급명령을 효력을 상실하고 결국 통상의 소송절차로 이어지게 됩니다. 별도의 소송을 제기할 필요는 없고, 지금명령신청으로써 소를 제기한 것으로 인정해 줍니다.
03. 지급명령의 발령 및 확정
임대인이 이의신청을 함으로 인해 일반적인 소송절차로 진행될 여지는 있습니다만, 지급명령 절차를 먼저 진행한다고 하여 지연되는 기간이 전체 소송 기간에 비해 그렇게 길지는 않습니다.
그리고 임대인들이 전세보증금 반환을 지체하는 것일 뿐 전세보증금 반환 채권 자체를 다투는 것은 아닌 경우가 대부분이므로 지급명령 절차를 진행함으로써 집행권원의 신속한 확보가 가능한 경우가 많으므로 적극 활용할 필요가 있습니다.
위 의뢰인의 경우도 임대인이 별도로 지급명령에 대한 이의를 신청하지는 않았기 때문에, 비교적 저렴한 비용(변호사 비용, 인지대 등 측면에서 일반 소송 절차에 비해 유리함)으로 신속하게 집행권원을 확보할 수 있었습니다.
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