환산보증금이 9억 원이 넘는 경우 보호받을 수 있나요? 

“갑남이는 서울 번화가에서 큰 식당을 운영하고 있습니다.

보증금 1억 원에 월 차임을 600만 원씩 지급 중이었지만 장사가 워낙 잘 되니 별 문제가 안되었지요.

그런데 임대인이 건물을 리모델링 해야 한다며 리모델링 이후에는 월 차임을 800만 원으로 올려달라고 하네요.

건물 리모델링을 하는 것이나 월 차임을 800만 원으로 올려달라는 것은 상관없습니다.

오히려 문제는 월 차임이 800만 원이면 환산보증금으로 따질 경우 9억 원이 넘게 되어 더 이상 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못한다는 것에 있습니다.

갑남이는 이 자리에서 쭉 영업을 하고 싶은데 10년 갱신 요구가 불가능해지는 것인가요?”

영업을 하시는 분들이라면 상가건물임대차보호법을 다 알고 계실 것입니다.

그런데 상가건물임대차보호법이 모든 영업주에게 적용되는 것은 아닙니다.

보증금이 얼마인지 월차임이 얼마인지에 따라 적용받지 못할 수가 있거든요. 오늘은 이에 대해 알아보겠습니다.

1. 상가건물임대차보호법의 보호 대상

위 규정에 따라 일정 금액을 넘는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.

2. 환산보증금 계산 방법

보증금 액수 자체는 적지만 월 차임이 큰 경우가 있습니다. 이런 경우 월차임을 보증금으로 환산하여 전체 보증금 액수를 산정합니다. 환산보증금을 계산하는 식은 아래와 같습니다.

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)

갑남이의 사례를 계산해보면

1억 원 + (800만 원 × 100) = 9억 원

갑남이의 사업장은 서울이므로 환산보증금 9억 원으로 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.

3. 상가건물임대차보호법의 예외적 적용

이 규정에 따라 갑남이같은 경우에도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

그 중에서도 10년 간 계약 갱신의 요구가 가능하다는 상가건물임대차보호법 제10조 제2항을 적용받는다는 것이 중요합니다.

보증금 액수가 크고 월 차임을 많이 낸다고 하여 자본가라고 볼 수만은 없습니다.

그들도 결국 임대인에게는 을의 지위일 가능성이 높으니까요.

나의 권리 보호를 위해 보증금 액수가 크더라도 어느 경우 보호받을 수 있는지 잘 확인해 두세요.