임대인의 실거주의무 위반과 손해배상액수 계산방법 

임차인 갑남이는 2년의 임대차계약기간이 만료되기 전 계약의 갱신을 요구했습니다. 그러자 임대인은 본인이 실거주를 하기로 결정했기 때문에 갱신을 해줄 수 없다고 거절했지요. 갑남이는 임대인이 실거주를 원할 경우 임대차계약 갱신을 거절할 수 있다는 것을 알고 있었기 때문에 어쩔 수 없이 새로 이사 갈 집을 구했습니다. 하지만 임대인이 의심스러웠던 갑남이는 주민센터에 가서 확정일자 부여일을 확인했지요. 그런데 역시나 임대인이 아닌 처음 듣는 이름이 적혀있는 것입니다. 이 경우 임대인의 실거주의무 위반을 이유로 손해배상청구를 할 수 있다고 들었는데 손해배상청구금액은 어떻게 정하는 거죠?

임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 임대인의 실거주를 이유로 거절했는데 알고 보니 임대인의 실거주의무를 위반했다면 손해배상을 청구할 수 있다는 것을 알고 있나요? 그런데 손해배상청구금액을 얼마로 정해야 하는지 법에서 알려주고 있습니다. 오늘은 이에 대해 알아볼게요.

1. 임대인의 실거주의무 위반시 손해배상청구

주택임대차보호법 제6조의3 6항 , 7조의2

얼마를 청구해야하는지 법에서 정해준 것은 고맙지만 막상 법조문을 봐도 이해가 잘 되지 않을 수 있습니다.

이에 대해 사례 하나를 들어 설명해볼게요.

2. 손해배상청구금액의 계산

주택임대차보호법에서는 3가지 방법으로 손해배상청구금액을 산정할 수 있고 그중 가장 큰 금액으로 청구가 가능하다고 정해주고 있습니다.

위의 갑남이 사례에서 갑남이의 임대차보증금을 2억 원, 임대인이 갱신을 거절한 시기는 2024. 3. 15. 새로운 임차인의 임대차보증금은 3억 원, 임대차계약이 종료되고 새로운 임차인이 들어온 시기는 2024. 7. 15. 이라고 가정해 봅시다. 그럼 첫 번째 방법부터 확인해볼까요?

① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

갑남이는 2억 원의 보증금을 낸 상태니 이걸 근거로 환산월차임을 계산해볼까요? 이를 위해서는 먼저 한국은행 기준금리가 얼마인지를 알아야겠네요.

[2억 원 × (2024. 3.의 한국은행기준금리 3.5% + 주택임대차보호법시행령에 규정된 2%) × 1/12] × 3개월치 = 2,749,998원

② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

{[3억 원 × (2024. 3.의 한국은행기준금리 3.5% + 주택임대차보호법시행령에 규정된 2%) × 1/12] - × [2억원 × (2024. 3.의 한국은행기준금리 3.5% + 주택임대차보호법시행령에 규정된 2%) × 1/12]} × 24개월 = 11,000,016원

③ 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

갑남이가 임대인의 임대차계약 갱신 거절로 인하여 실제로 입은 손해를 의미합니다.

예를 들면 이사 비용, 새로운 임대차계약 체결을 위해 들인 중개보수 등이 이에 해당하겠지요. 보통 위의 산정액 보다 큰 금액이 들어간 경우는 거의 없습니다.

대부분의 경우 2번 항에 따라 계산하는 액수가 가장 크게 나옵니다.

그러다보니 임대차계약의 갱신 요구에 대한 거절당시의 기준금리와 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 당시의 기준금리가 중요하지요.

위 산정방식에 따라 계산을 해보고 소송을 청구할 실익이 있는지 따져봐야겠지요.