법인이 임차인인 임대차계약, 직접 살 직원이 대항력을 갖췄다면? 

갑남이는 공공기관에 입사했고 공공기관이 얻어준 오피스텔에 들어가 살게 되었습니다.

총 2억 원의 보증금 중 공공기관이 1억 3천만 원을, 나머지는 갑남이가 부담하는 조건이었습니다.

갑남이가 오피스텔에 살던 도중 임대인이 오피스텔을 다른 사람에게 판다고 하네요.

오피스텔을 구입한 사람이 재정 능력이 좋지 않아 보증금을 제때 반환하지 못하면 결국 소송을 통해 받아야 하는데 이런 경우 갑남이는 전입신고와 확정일자를 통해 보증금에 대한 대항력을 갖췄으나 공공기관은 전입신고를 해둘 수가 없어도 대항력을 인정받아 보증금 반환청구가 가능한 것일까요?

임대차계약을 체결할 때 임차인이 두 명 이상인 경우가 간혹 있습니다.

임대차계약은 임대인과 임차인 사이에서 합의로 이루어지는 만큼 임대인이 여러 명이거나 임차인이 여러 명이어도 상관이 없지요.

다만, 임차인이 여러 명일 경우 보증금 반환이 제대로 되지 않는다면 위의 사례처럼 대항력을 모두 갖춰야만 보증금 반환이 순조로울지가 문제됩니다.

1. 법인의 대항력 인정여부

원칙적으로 임차인이 법인인 경우 대항력이 인정되지 않습니다.

주택임대차보호법은 그 취지가 서민들의 주거생활 안정을 보호하려는 것이기 때문이죠.

더군다나 법인의 경우 주민등록을 할 수 없으니 대항력을 갖추고 싶어도 불가능합니다.

그런데 위의 사안과 같이 직원과 공동으로 임차인이 되는 경우에는 어떻게 될까요?

2. 공동임차인 중 1인만 대항력 요건을 갖춘 경우

법원은 “공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다.

공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다(대법원 2021. 10. 28.선고 2021다238650 판결).”고 판시하였습니다.

위 판례에 따르면 법인은 대항요건을 갖출 수가 없지만 실제로 거주한 직원이 대항요건을 갖춘 이상 공동임차인 모두에게 대항력이 미친다고 볼 수 있습니다.

따라서 사안의 갑남이는 공공기관의 대항요건 구비여부와 무관하게 임대인에게 전체 임대차계약의 보증금에 대한 대항력이 있다고 주장이 가능합니다.

물론 공공기관 역시 갑남이가 대항요건을 갖춘 것을 근거로 대항력이 있다고 주장하며 보증금 반환청구가 가능하고요.

임대차에서 대항력을 갖추고 있는지는 중요한 부분입니다.

임대차에 기해 발생한 권리나 효력들을 누구에게나 주장할 수 있다는 뜻이니까요.

법인이 단독으로 임차인인 경우 대항력을 갖추기 어렵지만 직원과 같이 임대차계약을 체결했다면 대항력을 주장할 수 있습니다.

법인이 임차인으로 임대차계약을 체결해야 한다면 이 부분도 잘 고려해봐야 합니다.