권리금 회수, 임대인이 방해합니다. 

갑남이는 꽤 잘 나가는 식당을 운영하고 있습니다.

손님이 제법 몰리고 있었지만 임대인과의 불화가 심하고 나이가 드니 이제는 좀 한적하게 살고 싶다는 생각에 권리금을 받고 식당을 넘길 생각을 하고 있었지요.

그래서 갑남이의 식당을 넘겨 받아 영업을 할 새로운 임차인을 구해 임대인에게 이를 알렸습니다.

그런데 임대인이 “갑남이에게 수년 내에 건물을 신축하려고 한다.

새로운 임차인과 계약을 체결하게 되면 이를 알리겠다.”라고 하는 것입니다.

그런 사실을 알고 권리금을 주면서 임대차계약을 체결할 임차인이 누가 있겠냐며 갑남이는 항의했으나 임대인은 완고했습니다.

이거 권리금 회수의 기회를 방해하는 거 아닌가요?

요즘 상가 임대차계약의 경우 권리금을 주고 받는 것이 일상화되어 있습니다.

오히려 권리금을 지급 받지 않는 경우가 드물어 가끔 상가 공실 유리벽에는 “권리금 없음”이라는 종이를 붙여 권리금을 지급하지 않아도 된다는 것을 알리기도 하지요. 과연 권리금은 무엇인지, 갑남이의 경우에도 권리금 회수 기회를 방해받은 것인지 알아볼까요.

1. 권리금이란

권리금은 영업상 노하우부터 영업시설까지 내가 가진 이점들을 새로운 임차인에게 넘기면서 그 대가로 받는 돈을 말합니다.

영업을 시작할 때 내가 지급한 권리금이 있을 경우 이를 회수하기 위해 새로운 임차인에게 받고 싶을테지요.

설령 내가 지급한 권리금이 없더라도 영업이 잘 되는 사업장을 넘기는 경우라면 권리금을 안 받고 넘기기가 아까울 거고요.

그런데 권리금을 받을 수 있는 기회를 잃게 되면 중요한 자산을 잃는 셈이니 그냥 넘어갈 수는 없을 것입니다.

2. 권리금 회수 기회의 방해 – 임대인의 건물 신축

갑남이의 경우처럼 임대인이 건물을 신축할 예정이고 이를 새로운 임차인에게 알리겠다고 하는 것을 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 볼 수 있을까요. 여기에 대해 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

“임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.

그러나 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498판결).”

즉, 임대인이 거짓으로 신축 계획을 고지하거나 신축할 필요가 없는 건물을 신축하려고 하는 등의 사정이 있다면 권리금 회수 기회를 방해하는 것이지만 정말 신축을 해야 할 필요가 있는 건물일 경우 이를 고지하는 것을 권리금 회수 기회 방해로 볼 수 없다는 것입니다.

권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장받는 것은 아주 중요합니다.

그런데, 건물의 노후로 안전진단에서 위험 등급을 받았다는 등의 사정이 있어 신축이 필요하다면 이를 권리금 회수 기회를 이유로 방치하는 것은 사실상 더 위험한 일입니다.

결국, 임대차계약을 체결할 당시 권리금 회수 기회까지 고려해 두는 것이 좋겠네요.