수익형 부동산의 허위·과장광고 유형및 방문판매법에 따른 청약철회 

부동산 계약은 체결은 상대적으로 쉽게 진행되는데 비해 취소·철회하는 과정은 매우 어렵습니다. 그런데 전국적으로 오피스텔, 상가, 지식산업센터와 같은 수익형 부동산들의 공실률이 높아지면서 자칫 잘못 투자하면 수익형이 아닌 '손실형' 부동산이 되는 경우가 많아 충분히 검토 후 신중하게 계약해야 합니다. 특히 이러한 수익형 부동산은 분양 회사 직원들이 고객의 심리를 이용한 과장된 홍보로 계약을 유도하는 경우가 많은데, 법원에서는 부동산 분양광고에 다소 허위·과장의 내용이 수반될 수 밖에 없고 수익이 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정되어야 한다고 판단하는 경향이 있어, 만일 허위·과장광고가 인정된다 하더라도 대부분 손해배상책임에 대한 판결만 선고되고 계약취소까지는 선고되기 어렵기 때문에 심사숙고하여 계약을 체결해야 합니다.

• 부동산 분양 허위·과장 유형 1. 확정수익률 보장, 임대 보장 등의 허위광고

분양 광고나 상담사의 설명에서 가장 흔하게 접할 수 있는 내용은 부동산의 가치나 시세가 오를 것이고 임대수익이 안정적일 것이라는 안내입니다. 이때 판례상 '다소 과장된 허위' 내용은 계약 해제 사유로 인정받지 못하기 때문에 대부분의 경우 이러한 사항들에 대해 귀책사유를 제기하는 것이 어려울 수 있는데, 만일 '투자금 대비 10% 수익률 보장' 등과 같은 수익률이나 시세차익을 구체적인 숫자와 함께 과도하게 부풀리며 보장하는 경우나, 임대 보장을 하면서 임대보장증서와 같은 문서를 교부할 경우 기망행위가 인정되어 분양계약을 취소하라는 판결이 선고될 가능성이 매우 높기 때문에 계약 전 이러한 내용을 접하셨다면 교부받은 홍보물을 버리지 말고 모아두시고 상담원과의 상담내용도 녹취해 두는 것이 좋습니다.

• 부동산 분양 허위·과장 유형 2. 조망권 보장 등의 과장광고

선분양·후시공의 방식으로 분양계약이 체결되는 경우 준공 후 분양광고나 모델하우스의 내용과 다르게 시공되어 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 일례로 한 수분양자가 부산의 한 고층 오피스텔의 조망권이 강조된 대대적인 광고를 접한 후 조망권에 따라 비싼 분양가격으로 계약을 체결하였는데, 건물 인근에 또다른 고층빌딩이 들어서 조망권을 보장받지 못하게 되자 소송을 제기하여 분양계약 취소 및 분양대금 반환 판결을 선고받은 판례가 있습니다. 해당 판례에서 재판부는 광안대교와 요트경기장 조망권 등을 집중적으로 강조하여 광고를 한 후 이에 따라 분양가격을 비싸게 선정하여 계약을 체결하였는데, 인근의 또다른 고층빌딩으로 인하여 수분양자가 해당 조망권과 일조권을 누리는 것이 사실상 불가능하게 된 점은 시행사의 명백한 계약 위반이라고 판단하였습니다. 이렇게 기망행위가 인정될 정도로 계약서상의 주요 사항에 대한 허위내용이 있다면 계약해제 판결을 선고받을 가능성이 높으므로 유사한 사례에 처해 있으시다면 반드시 법률검토를 받아보실 것을 조언드립니다.

• 방문판매법이 적용되는 경우엔 단순변심으로도 계약체결일 14일 내에 청약철회 가능

그 밖에 수분양자들의 분양계약 피해 유형에는 중도금 및 잔금의 대출 알선을 약속했으나 이행하지 않는 경우, 사업 승인 전인데 분양계약이 체결된 경우, 공사지연 등으로 예정일보다 장기간 입주가 지연된 경우, 부실공사로 인해 하자가 발생하는 경우 등 많은 사례들이 있으며, 이러한 경우 계약을 해제할 수 있을 정도로 심각한 사안인지를 판단하기 위해서는 부동산 전문 변호사에게 법률진단을 받아보는 것이 중요합니다. 또한 드물지만 부동산 계약에서도 단순변심으로 청약철회가 가능한 경우가 있는데, 이는 바로 방문판매법이 적용되는 경우입니다. 길거리에서 판촉물을 나눠주며 모델하우스로 유인한 후 계약을 체결하였거나 전화 혹은 문자로 분양설명을 한 후 오프라인에서 만나 계약을 체결한 경우 '방문판매 등에 관한 법률'이 적용되어 계약을 체결한 날 혹은 청약철회 등을 할 수 있음을 안 날로부터 14일 이내에 계약에 관한 청약철회가 가능합니다. 소송에서 시행사나 분양사 측의 귀책사유를 들어 계약해제를 요구하는 방법은 입증이 어려운 반면, 방문판매법을 기초로 한 청약철회권은 아무런 사유 없이도 계약해제가 가능하고 소송에서도 유리하므로 필요 시 이를 잘 활용하시길 바랍니다.

분양계약취소와 관한 소송에서는 민법과 표시·광고의 공정화에 관한 법률이 함께 적용되는 경우가 많고 사기 행각 고소 등의 형사적인 부분까지 종합적으로 검토되는 경우도 있기 때문에 유사사례에 대한 경험과 노하우가 풍부한 법률전문가의 조력을 받는 것이 매우 중요합니다. 특히 대부분 금액의 규모가 크고 소송 기간이 긴데다 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관 등의 여러 가지 기관들이 얽힌 복잡한 사건들도 많으므로, 부동산 계약과 관련하여 어려움을 겪고 계시다면 오랜 시간 지체하시지 마시고 반드시 부동산 전문 변호사를 만나셔서 정확한 법률진단을 받아보시길 당부드립니다.

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법무법인 차원의 최동욱 변호사는 전국의 수많은 수익형 부동산 사건들을 경험하며 쌓아온 실무 노하우와 전문성을 토대로 오피스텔, 복합레지던스, 지식산업센터, 오피스, 상가, 생활숙박시설, 도시형 생활주택, 창고/물류 등의 다양한 수익형 부동산 사건에 대한 체계적이고 전략적인 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

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