명도소송변호사 성공전략 총정리 

임차인이 건물을 비워야 하는 상황(임대기간 만료, 월세 체납, 계약위반 등)이라면 먼저 세입자에게 퇴거를 요청해야 합니다. 그런데 퇴거를 요청한 뒤에도 세입자가 나가지 않고 버티거나 연락 자체를 받지 않는 경우가 있는데요, 그렇다고 무단으로 짐을 빼면 형사처벌을 받을 수 있다고 하니 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처한다고 했습니다.

이때 필요한 것이 바로 명도소송입니다. 명도소송에서 승소하면 확정판결문을 집행권원으로 강제집행을 할 수 있습니다. 강제로 짐을 빼는 것이 허용된다는 것이죠.

그런데 제대로 된 검토 없이 섣불리 명도소송을 제기하면 오히려 큰 손해를 볼 수 있습니다. 명도소송에서 패소를 하면 상대방의 소송비용까지 부담해야 하기 때문입니다. 부담할 소송비용은 부동산 가격에 따라 달라지는데, 서울이나 수도권의 경우 부동산 가액이 높아서 소송비용만 수백만원 이상을 부담하게 됩니다.

그렇다면 성공전략을 철저히 알아본 뒤에 명도소송을 제기하는 것이 좋겠죠. 이번 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다.

명도소송 성공전략1 – 신속한 청구

보증금이 어느정도 남아있다면 최대한 빨리 명도소송 제기하는 것이 좋습니다. 남은 보증금이 없으면 밀린 월세를 받기 위해 임차인의 재산을 찾아 강제집행을 신청하는 등 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문입니다.

남은 보증금이 있는 상황에서 확정판결이 내려지면 판결문에 “임대인은 그동안 밀린 월세를 빼고 남은 돈을 돌려주고 임차인은 건물을 인도하라”는 취지의 주문이 나옵니다. 따로 강제집행을 하지 않아도 보증금으로 깔끔히 해결할 수 있는 것이죠.

명도소송변호사 성공전략2 – 임대차계약 종료 사유 확인하기

당연한 이야기지만 아무리 임대인이라도 별다른 이유 없이 일방적으로 세입자를 내보낼 수는 없습니다. 명도소송은 임대차계약이 적법하게 종료되었음을 전제로 부동산을 인도하라는 소송이므로 승소를 하려면 임대차계약이 적법하게 종료되었다는 점이 우선 인정되어야 합니다.

임대차계약이 적법하게 종료될 수 있는 사유는 아래와 같은 것들이 있습니다. 그밖에도 임대차계약이 적법하게 종료될 수 있는 사유에 해당하는지는 변호사와 상담을 통해 알아보시는 것이 좋겠죠.

- 임대차 계약 종료 후 세입자가 퇴거하지 않는 경우

- 차임연체액이 2기(상가-3기)의 차임액에 달하는 경우

- 임차인이 파산선고를 받은 경우

- 세입자가 건물을 무단으로 구조변경하거나 기타 공사로 건물을 훼손한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전대한 경우

명도소송변호사 성공전략3 – 놓치지 말아야 할 절차

내용증명 발송

위에서 명도소송 승소를 위해 임대차계약이 적법하게 종료되었다는 것을 입증해야 한다고 말씀드렸죠. 가장 확실한 입증방법은 내용증명을 통해 임대차계약 해지를 통보하는 것입니다. 내용증명에는 ① 임대차 계약 해지 사유, ② 임대차 계약 종료 시점, ③퇴거 요청 등을 적으면 됩니다.

내용증명에 위 내용과 함께 기간 내 퇴거를 하지 않는다면 법적 조치를 취할 것이고, 이 경우 임차인이 받게 될 각종 불이익(소송비용부담, 강제집행, 강제집행 비용부담 등)을 구체적으로 알린다면 심리적으로 압박한다면 명도소송을 제기하기 전 자발적으로 퇴거를 하는 경우도 많습니다. 특히 실제 소송사례를 바탕으로 구체적인 사례가 첨부된 변호사 명의 내용증명을 발송하면 상대방을 더 강하게 압박하는 효과가 있습니다.

2. 보전처분(점유이전금지 가처분) 신청

명도소송을 제기하고자 할 때 먼저 부동산점유이전금지가처분 등 보전처분을 신청해 두셔야 합니다.

명도소송 진행 중 패소를 예감한 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 ‘꼼수’를 부리는 경우가 있는데요 이 경우 승소를 하더라도 판결문의 효력이 발생하지 않고 제3자를 상대로 명도소송을 다시 제기해야 하므로 시간과 비용이 많이 든다는 문제가 있기 때문입니다.

명도소송 성공전략4 – 미납월세, 법정이자 상당액, 소송비용 청구

명도소송을 통해 세입자를 내보내는 것만으로도 속이 시원하겠다고 생각하시는 분들도 많지만, 그동안의 손해를 제대로 회복하지 못한다면 진정한 성공이라고 할 수 없겠죠.

명도소송을 제기할 때 건물 인도만을 청구하고 그 밖에 주장을 하지 않는다면 법원이 알아서 미납한 차임 및 법정이자 상당액 등을 지급하라는 판결을 내려주지 않습니다, 즉, 부동산을 인도하고 미납한 차임 및 법정이자 상당액을 지급할 것을 함께 청구해야 합니다.

법원은 특별한 사정이 없으면 소송비용을 패소한 임차인이 부담하라고 판결하지만 그 판결만으로 바로 소송비용을 받을 수 있게 되는 것은 아닙니다. 법령의 규정에 따라 소송비용을 계산하여 소송비용액 확정신청을 해서 소송비용 배상까지 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

명도소송변호사 필요한 이유

명도소송 성공전략 몇가지를 말씀드렸는데요, 셀프 명도소송 방법을 설명해주는 인터넷 게시글이 많지만 현재 상황이 임대차 계약 종료 사유에 해당하는지, 내용증명은 어떻게 보내야 하는지, 가처분 신청은 어떻게 하는지, 법정이자나 소송비용은 어떻게 계산해야 하는지, 소송비용 확정신청은 어떻게 하는지 등 모든 내용을 상세히 설명해 주지는 않습니다.

결국 혼자서 명도소송을 진행하기에 어려움이 많으실텐데요 변호사를 선임하여 대응하는 것이 좋습니다. 비용이 고민이 되겠지만 승소 후 소송비용확정신청을 통해 상당한 금액을 돌려받을 수 있다는 점을 고려하면 과도한 비용이 아니라고 했습니다.

또한 셀프소송은 변론기일이 잡힐 때마다 수차례 법원에 출석하여 판사 앞에서 직접 변론을 해야 한다는 문제가 있는데요, 변호사를 선임해서 진행한다면 법원에 출석할 필요 없이 집에서 편안히 가다리시면 됩니다.

명도소송 승소 후에도 강제집행 등을 진행해야 하는데 이 모든 절차를 신속하게 진행하려면 명도소송에 경험 및 승소사례를 충분히 보유한 변호사를 선임하는 것이 유리합니다.

법무법인대한중앙은 부동산전문변호사 등 전문가들로 구성되어 다수의 승소사례를 보유하고 있으며, 가처분~본안소송~강제집행까지 모든 단계가 신속하고 효율적으로 진행되도록 최선을 다하는 로펌입니다.