임차권등기명령, 임차보증금의 소멸시효를 중단시킬 수 있나요 

임차인 갑남이는 임대차기간이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환해주지 않자 보증금을 돌려달라고 요구했습니다.

그러나 임대인은 돈이 없다며 기다려달라고 했습니다.

갑남이는 당장 이사를 해야 하는 상황이었기 때문에 우선 임차권등기명령을 하고 이사를 갔습니다. 그렇게 이사를 하고 나니 생업에 바빠 보증금을 달라고 요구하는 것도 잊고 살았습니다.

그러던 중 목돈이 필요한 일이 생겼고 그제서야 못 받은 보증금이 생각났습니다.

갑남이는 부랴부랴 임대인에게 임차보증금반환청구소송을 청구했는데 임대인은 이미 소멸시효가 완성되어 보증금을 반환해줄 수 없다고 나오네요. 이게 어떻게 된 일인가요.

누군가에게 돈을 받을 권리는 소멸시효라는 게 있습니다.

돈을 받을 권리는 대여금일수도, 물품대금일 수도 지금처럼 보증금일수도 있지요.

그래서 소멸시효를 잘 확인하는 것이 정말 중요합니다. 그런데 갑남이는 임차권등기명령을 해뒀으니 보증금과 관련한 조치를 취한 것은 아닐까요.

1. 소멸시효의 중단

소멸시효는 시효가 지나가는 것을 중단시킬 수 있습니다.

다만 아무거나 해서 중단되는 것은 아닙니다. 민법이 정해놓은 대로 해야 중단이 됩니다. 그렇다면 임차권등기명령은 민법이 정해놓은 소멸시효 중단사유일까요?

법원은 “주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다.

그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 16.선고, 2017다226629 판결)”고 판시하였습니다.

따라서 이 판례에 따르면 임차권등기명령을 신청해서 결정을 받았어도 임차보증금에 대한 소멸시효가 중단되지 않고 진행된다는 뜻이지요.

2. 임차보증금반환청구소송의 제기

그렇다면 어떻게 대처해야 할까요. 임차권등기명령은 말 그대로 보증금을 받기 위한 대항력과 우선변제권을 취득할 목적으로 신청하는 것입니다.

그렇기 때문에 임차권등기명령신청후 아무 조치도 취하지 않고 있으면 안되고 임대인이 보증금을 주지 않는다면 반드시 소송을 청구해야 합니다.

그래야 소멸시효가 중단되니까요.

임차권등기명령은 보증금을 받아내는 방법 중 내 우선적인 지위를 보전하기 위한 절차에 불과합니다.

즉, 임대인에게 정말 돈을 받아내려면 결국 보증금반환청구소송을 통해 해결해야 하지요.

임차보증금도 소멸시효가 문제된다는 것을 잊지 말아야 합니다.