도시형생활주택, 지식산업센터, 분양형 호텔 및 레지던스 등 한때 높은 분양경쟁률을 보여주었던 수익형 부동산들이 매수자들의 예상보다 빠르게 시세가 하락하는 탓에 계약해지에 대한 다툼으로 이어지는 사례가 많아졌습니다. 특히 인기에 편승해 우후죽순으로 신규 분양 물량이 많아져 공급 과잉 단계에까지 이르게 되면, 이는 곧 미분양 사태로 인한 착공 및 준공 지연으로 연결되어 그에 따른 피해를 호소하는 수분양자들이 발생하기도 합니다.
예정일보다 준공이 늦어져 입주가 지연될 경우 수분양자들은 공급자(대부분의 경우 시행사 혹은 분양대행사)의 귀책사유를 찾아 계약을 해제하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 대부분의 분양계약서에는 "공급자 측의 사유로 인해 입주가 입주예정일로부터 3개월이 지날 경우 계약 해지가 가능하다"는 내용의 계약해제조항이 기재되어 있기 때문에 입주가 3개월 이상 지연되었거나 지연될 것이 명백해 보이는 경우에는 계약을 해제하고 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다. 그런데 문제는 수분양자가 계약서에 기재되어 있는 내용을 토대로 공급자에게 귀책사유를 물어 계약해지를 통보해도 공급자가 이를 그대로 받아들이지 않아 소송으로 이어지는 경우가 매우 많습니다. 공급자의 입장에서는 계약이 해제되면 수분양자가 기존에 낸 거액의 납입금들을 모두 반환해야 하기 때문에 귀책사유 자체를 인정하지 않거나 입주가 지연된 일수에 대한 해석을 자신들에게 유리하게 하는 등 다양한 방법으로 해제를 거부하며 어떻게든 계약을 유지하려 하는 것입니다.
특히 수분양자가 중도금까지 납부한 상태에서 입주가 지연된 경우, 공급자는 민법에서의 '법정해제의 요건'을 들어 '수분양자가 잔금을 내지 않았기 때문에 공급자가 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없다"라고 반대채무의 이행제공, 즉 동시이행항변을 주장하며 계약해제를 거부하는 경우가 발생하기도 합니다.
그런데 최근 울산지방법원은 "계약서 내의 계약해제 조항이 수분양자들에게 특별히 해제 권한을 부여한 것으로서 그 취지 및 목적에 비추어 보면 이를 일반적인 민법상 이행지체로 인한 해제권과 동일한 내용의 규정이라고 보기는 어렵다"고 판단하며 수분양자가 중도금 또는 잔금을 지불하지 않았더라도 당사자 간 분양계약 내용에 따라 정당한 약정해제권을 행사하였음을 이유로, 분양계약을 해제시키고, 공급자는 계약해제에 따른 계약금을 수분양자에게 반환할 것을 명한 승소판결을 선고하였습니다.
도시형생활주택, 지식산업센터, 분양형 호텔 및 레지던스 등 한때 높은 분양경쟁률을 보여주었던 수익형 부동산들이 매수자들의 예상보다 빠르게 시세가 하락하는 탓에 계약해지에 대한 다툼으로 이어지는 사례가 많아졌습니다. 특히 인기에 편승해 우후죽순으로 신규 분양 물량이 많아져 공급 과잉 단계에까지 이르게 되면, 이는 곧 미분양 사태로 인한 착공 및 준공 지연으로 연결되어 그에 따른 피해를 호소하는 수분양자들이 발생하기도 합니다.
예정일보다 준공이 늦어져 입주가 지연될 경우 수분양자들은 공급자(대부분의 경우 시행사 혹은 분양대행사)의 귀책사유를 찾아 계약을 해제하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 대부분의 분양계약서에는 "공급자 측의 사유로 인해 입주가 입주예정일로부터 3개월이 지날 경우 계약 해지가 가능하다"는 내용의 계약해제조항이 기재되어 있기 때문에 입주가 3개월 이상 지연되었거나 지연될 것이 명백해 보이는 경우에는 계약을 해제하고 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다. 그런데 문제는 수분양자가 계약서에 기재되어 있는 내용을 토대로 공급자에게 귀책사유를 물어 계약해지를 통보해도 공급자가 이를 그대로 받아들이지 않아 소송으로 이어지는 경우가 매우 많습니다. 공급자의 입장에서는 계약이 해제되면 수분양자가 기존에 낸 거액의 납입금들을 모두 반환해야 하기 때문에 귀책사유 자체를 인정하지 않거나 입주가 지연된 일수에 대한 해석을 자신들에게 유리하게 하는 등 다양한 방법으로 해제를 거부하며 어떻게든 계약을 유지하려 하는 것입니다.
특히 수분양자가 중도금까지 납부한 상태에서 입주가 지연된 경우, 공급자는 민법에서의 '법정해제의 요건'을 들어 '수분양자가 잔금을 내지 않았기 때문에 공급자가 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없다"라고 반대채무의 이행제공, 즉 동시이행항변을 주장하며 계약해제를 거부하는 경우가 발생하기도 합니다.
그런데 최근 울산지방법원은 "계약서 내의 계약해제 조항이 수분양자들에게 특별히 해제 권한을 부여한 것으로서 그 취지 및 목적에 비추어 보면 이를 일반적인 민법상 이행지체로 인한 해제권과 동일한 내용의 규정이라고 보기는 어렵다"고 판단하며 수분양자가 중도금 또는 잔금을 지불하지 않았더라도 당사자 간 분양계약 내용에 따라 정당한 약정해제권을 행사하였음을 이유로, 분양계약을 해제시키고, 공급자는 계약해제에 따른 계약금을 수분양자에게 반환할 것을 명한 승소판결을 선고하였습니다.
즉, 잔금지급을 계약해제의 요건으로 삼지 않은 계약서 문언의 내용대로 계약을 해석하여 수분양자의 해제권한을 인정해야 한다는 뜻으로, 수분양자는 잔금 지급 전이라도 적법하게 계약을 해제하고 계약금을 비롯한 기 납입한 납입금들을 전액 반환받을 수 있습니다. 따라서 만일 수익형 부동산의 분양계약을 체결하신 후 입주 지연으로 인해 어려움을 겪고 계시다면, 계약서 내 계약해제 조항을 반드시 확인해 보시길 조언드립니다.
그리고 이러한 수익형 부동산에 관한 사건은 사업의 특성 상 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관 등의 여러 가지 기관들이 얽혀서 사업이 진행되기 때문에 일반인들의 입장에선 어떤 대상에게 자신의 권리를 주장해야 하는지조차 파악하기가 힘들 수 있고, 또한 '예외조항' 등을 비롯한 분양계약의 구체적 내용, 입주지연에 대한 사유 등 구체적인 사정에 따라 계약해제에 대한 법원의 해석과 판단이 다를 수 있으므로, 이러한 문제를 혼자서 해결하려 하지 마시고 반드시 유사사례에 경험과 노하우가 풍부한 변호사의 조력을 받으셔서 전략적으로 대응하시길 바랍니다.
법무법인 차원의 최동욱변호사는 전국의 수많은 부동산 사건들을 경험하며 쌓아온 실무 노하우와 전문성을 토대로 오피스텔, 복합레지던스, 지식산업센터, 오피스, 상가, 생활숙박시설, 도시형 생활주택, 창고/물류 등의 다양한 수익형 부동산 분쟁에 대한 최선의 법률 대응방안을 수립해 드리고 있습니다.
수익형 부동산과 관련하여 어려움을 겪으셔서 분양대금반환 청구 소송, 계약금반환 청구 소송, 매매대금 반환 소송 등을 고려하고 계시다면, 법무법인 차원의 최동욱 변호사와 직접 상담하셔서 빠르게 해결방안을 모색해 보시길 바랍니다.
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