보증금반환청구소송, 3가지 모르면 큰일납니다.

임영호 변호사

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

일반적으로 보증금 반환 소송은 세입자가 승소하는 경우가 많습니다. 하지만 모든 소송에서 무조건 승소한다는 보장은 없습니다. 따라서 철저한 준비가 있어야만 긍정적인 결과를 얻을 수 있습니다.

또한, 보증금 반환 청구 소송에서 승소하더라도 실제로 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 자주 발생합니다.

그래서 오늘은 보증금 반환 청구 소송을 준비할 때 어떤 점들을 유의해야 하는지, 성공 사례를 통해 구체적으로 설명드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽어주시기 바랍니다.

보증금반환청구소송, 3가지를 반드시 해야 합니다.

보증금 반환 청구 소송에서 승소 후 보증금을 돌려받고자 한다면, 다음 세 가지 사항을 반드시 준수해야 합니다.

1. 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 알리기

계약 종료 의사를 분명히 전달하는 것은 보증금 반환 청구 소송에서 매우 중요한 첫 단계입니다. 세입자가 임대 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 밝혀야만 소송에서 승소할 수 있는 확률이 높아집니다.

2. 내용 증명 발송하기

계약 종료 의사를 확실히 전달하기 위해 내용 증명을 발송하는 것이 좋습니다. 내용 증명은 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 추후 소송에서 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.

3. 가압류 및 가처분 신청하기

임대인의 재산을 보호하기 위해 가압류나 가처분을 신청하는 것도 중요합니다. 이는 임대인이 재산을 은닉하거나 처분하지 못하게 막아 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 방법입니다.

보증금을 돌려받으려면 임차인은 계약 갱신 의사가 없었다는 점을 확실하게 증명할 수 있어야 합니다. 우리나라의 주택임대차보호법에 따르면 임대차 계약 종료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 임대인에게 계약 갱신 의사가 없음을 알리도록 규정되어 있습니다.

이를 지키지 않으면 보증금 반환 청구 소송에서 승소하기 어려워집니다. 따라서 계약 종료 2개월 전까지는 반드시 임대인에게 계약 해지 통보를 해야 합니다.

일부 임대인은 세입자의 연락을 피하며 계약 해지 통보를 받지 않았다고 주장할 수 있습니다. 이런 경우를 대비해 내용 증명을 보내는 것이 효과적입니다.

내용 증명은 임대인이 연락을 받지 않거나 두절되어 내용 증명이 반송되더라도 공시송달을 신청할 수 있는 근거가 됩니다. 법원에서 일정 기간 공시가 되면 임대인이 내용을 전달받은 것으로 간주하기 때문에 추후 소송에서 유리한 입장을 취할 수 있습니다.

임대인은 계약 해지 통보를 받은 적이 없다고 발뺌할 가능성이 큽니다. 한국의 법적 체계는 의사 표시의 도달주의를 따르기 때문에, 임대인이 계약 해지 의사를 확인해야 합니다.

그래서 세입자가 계약 해지 통보를 했음에도 불구하고 임대인이 이를 확인하지 않았다며 통보를 받지 못했다고 주장하는 경우가 빈번하게 발생합니다.

이런 경우 내용 증명을 이용해 계약 해지 통보를 하면 임대인의 발뺌이 어렵습니다. 비록 내용 증명이 법적 효력은 없으나, 소송에서 중요한 증거로 활용될 수 있기 때문에 보증금 반환 청구 소송 전에 내용 증명을 보내두면 승소 가능성이 높아집니다.

위의 절차를 모두 따르고 보증금 반환 청구 소송에서 승소하더라도, 임대인에게 반환할 보증금이 없을 경우 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

소송에서 승소하면 강제집행권원을 확보하게 되지만, 임대인의 재산이 없으면 집행할 수 있는 대상이 없어 문제가 됩니다. 일부 임대인은 소송 기간을 이용해 재산을 타인에게 미리 처분하거나 명의를 변경하여 재산을 숨기기도 합니다.

이를 방지하기 위해 소송 전에 임대인의 재산 상태를 파악하고, 가압류나 가처분 신청을 하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임대인이 재산을 은닉하지 못하도록 예방할 수 있습니다.

제이엘 파트너스 법률사무소

임영호 변호사가 작성한 다른 포스트