부동산 매매계약 취소, 법적인 근거와 절차는

우리나라에서 부동산의 매매는 매우 중요한 의미를 가집니다. 내 집 마련의 꿈, 노후 대비의 목적으로 소위 ‘영끌’로 샀던 부동산, 나중에 알고 보니 부동산에 중대한 문제가 있었다면 어떻게 해야 할까요? 심지어 중도금까지 지급했다면 계약 해제도 어렵다던데, 이런 경우에 그대로 문제를 떠안아야 할까요?

안녕하세요. 법무법인 대한중앙 대표 조기현입니다.

부동산 매매에서 중요한 부분에 대한 고지 없이 계약을 해버렸다거나, 그 외 다양한 이유로 매매계약을 취소 또는

해제하고자 하시는 분들이 많습니다. 오늘은 부동산 매매계약의 취소가 가능한 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 매매계약 없었던 일로 하려면?

부동산 거래의 경우 오고 가는 금액이 큰 만큼, 통상적으로 긴 시간을 두고 이뤄지기 때문에 그동안의 급격한 시세 변동도 가능합니다. 이러한 이유로 서로의 권리를 보호하고자 분쟁이 발생하기 쉬운 사안입니다. 하지만 계약이라는 것은 상호 간의 약속이기 때문에, 한쪽이 원한다고 해서 언제든지 마음대로 이를 파기할 수 있는 것은 아닙니다.

부동산 매매계약의 해제와 취소, 법률적으로는 다른 의미를 가집니다.

▶ 부동산 매매계약의 해제

법률 규정에 의한 계약 해제는 계약 당사자 중 한 쪽이 계약을 이행하지 않거나 지연시키는 등 계약 조건을 위반했을 때, 계약을 없었던 일로 만드는 법적 절차입니다. 예를 들어, 매수인이 중도금을 기한 내에 지급하지 않거나, 매도인이 소유권 이전을 하지 않는 경우 등이 해당합니다.

계약이 해제되면 계약이 처음부터 없었던 것처럼 소급하여 효력을 상실하게 됩니다. 즉, 계약 당사자들은 계약 체결 이전의 상태로 돌아가야 합니다. 이미 지급된 금액은 반환되고, 부동산은 매도인의 소유로 돌아갑니다.

일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우에는, 상대방은 계약 해제로 인한 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한, 계약 당시 계약이 해제되는 사유와 그 효과에 대해 미리 약속하는 약정해제의 방법도 있습니다. 약정해제의 경우 법정해제와 달리 약정의 내용에 따른 것이며, 채무불이행에 의한 것이 아니기 때문에 손해배상청구를 할 수는 없습니다.

▶ 부동산 매매계약의 취소

계약의 취소는 계약 체결 당시부터 계약 자체에 법적인 결함이 있어 이를 무효로 만드는 절차를 말합니다. 계약의 취소가 가능하려면, 계약 체결 당시에 중대한 착오가 있었거나, 사기, 강박 등의 불법 행위가 있었음이 인정되어야 합니다.

# 착오 (민법 제109조)

: 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

# 사기, 강박 (민법 제110조)

: 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

매매계약이 취소되면 처음부터 계약이 없었던 것과 같은 상태로 돌아가야 합니다. 이는 계약 당사자들이 계약 체결 이전 상태로 복귀해야 한다는 점에서 계약 해제와 유사하지만, 계약 취소는 처음부터 계약이 유효하지 않았던 것(무효)으로 간주된다는 점에서 차이가 있습니다.

또한, 일방적인 계약 해제는 그 계약의 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 미납된 계약금이 있다면 이를 모두 치러야 하며, 매도인의 경우에는 계약금의 배액을 배상해야 합니다.

부동산 매매계약에서 일부라도 중도금이 지급된 상태라면 계약 이행의 착수로 보기 때문에, 상대방과의 합의 없이 일방적인 계약 해제가 불가능합니다. 이는 계약의 내용에 따라 달라질 수는 있습니다. 중도금 지급 여부와 관계없이 착오, 강박, 사기 등 취소 사유에 해당하는 결함이 있다면 계약의 취소는 가능할 수 있습니다.

부동산 매매계약 취소의 방법은?

계약의 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 합니다. 즉, 착오, 사기에 대한 사실을 알게 된 날부터 3년 이내에 취소권을 행사해야 하며, 계약이 체결된 날로부터 10년이 지나면, 그 계약을 더 이상 취소할 수 없다는 의미입니다.

부동산 매매계약을 해제한 이후라고 해도, 계약 취소 사유(착오, 사기, 강박)를 알게 된 경우 계약의 취소가 가능한 것으로 보고 있습니다.

# 판시사항

매도인이 매매계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있는지

# 판결요지

매도인이 매수인의 중도금 지급채무 불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제한 후라도 매수인으로서는 상대방이 한 계약해제의 효과로서 발생하는 손해배상책임을 지거나 매매계약에 따른 계약금의 반환을 받을 수 없는 불이익을 면하기 위하여 착오를 이유로 한 취소권을 행사하여 매매계약 전체를 무효로 돌리게 할 수 있다.

대법원 1996. 12. 6. 선고 95다 24982,24999 판결

법무법인대한중앙은 부동산 매매계약 해지, 해제, 취소, 파기에 있어 전국적으로 다양한 경험을 보유하고 있는 로펌입니다. 의뢰인들이 신속하게 문제를 해결할 수 있도록 최선을 다해 조력하고 있습니다.