안녕하세요. 정진규 변호사 입니다.
최근 대법원 판례를 소개해 드립니다.
사안은, 상가임대차 건물에서 임차인이 계약 만료 하루 전에 임대인에게 계약 갱신 거절
의사를 통지하고 그 다음날 상가를 비워준 경우인데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않자
바로 소송을 제기한 경우입니다.
쟁점은,
임대차 만료 전 1개월 이내에 임차인이 임대인에게 갱신 거절권을 행사한 경우,
해지 시점이 문제된 사안이었습니다.
결론부터 말하자면,
계약 만료 전 1개월 이내에 갱신 거절을 할 경우, 계약이 만료되는 시점
즉 임차인이 이사를 가고 임대인이 보증금을 반환해 주어야 하는 시점은
무조건 계약 만기일이라는 것이 대법원의 입장입니다.
즉, 임차인은 계약 만료 전이라면 언제든지 갱신 거절을 하고 만기에
상가를 비워주면, 임대인은 보증금을 반환해 주어야 할 의무가 생긴다 할 것입니다.
여기 주의해야 할 점은,
상가임대차의 경우에 그렇다는 것이지, 주택임대차의 경우까지 확대해석 해서는
안됩니다.
왜 이 문제가 대법원까지 갔을까요?
이유는, 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법의 규정상 차이를
보면
알기 쉬울 텐데요.
계약 갱신에 관하여 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법을
비교해 보면,
상가의 경우 임차인의 계약 갱신권만을 규정하고 있습니다. 즉 임차인이
만료 6개월 ~ 1개월 전에 계약 갱신을 요구하면, 임대인은 거절하지 못한다고 규정.
그런데 주택의 경우, 상가와 달리 "임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지
통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."라는 문언이 없는 차이점이 있습니다.
결국, 임대차보호법은 기본적으로 임차인에게 불리하게 해석하지 못하도록
하는 입법 목적상 위 상가의 경우 임차인의 경우는 갱신 요구 및 갱신 거절을 언제까지
하도록 규정하고 있지 않습니다.
따라서 이러한 점 때문에
대법원은, 계약 만료전이라면 언제든지 임차인은 갱신 거절을 할 수 있도록
하는 것이 타당하다는 결론에 이른 것으로 보여집니다.
일응 타당한 결론이라 하겠습니다.
다시 강조하지만,
위 대법원 판례는 상가의 경우에만 해당되므로,
주택의 경우는 반드시 기간을 엄수해여 계약 갱신요구나 거절권을
행사하는 것이 미연에 분쟁을 예방하는 방법이라 할 것입니다.
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