다음의 사례를 예로 들어 살펴 보면
A는 2014.10.5 친구인 B와 각각 매매대금을 1억 5,000만 원씩 부담하여 X 토지를 매수하여 각 1/2 지분씩 공유하되, 매매에 따른 소유권이전등기는 A 명의로 하기로 합의하였다. 그 합의에 따라 A는 2014.10.30. C와 X 토지에 관한 매매계약을 체결하고 2015.3.4 자신의 명의로 X 토지의 소유권이전등기를 마쳤다.
1. 타인 명의로 부동산을 매수하기로 하는 약정을 한 경우의 매매 당사자(=타인)
계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정하여야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 할 것이나( 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결 등 참조), 한편 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 그 타인을 매매 당사자로 보아야 할 것입니다( 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결, 1997. 5. 16. 선고 95다29116 판결, 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결 참조).
그런데 이 사안에서 B가 A를 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 A 명의로 하기로 하였으므로 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 그 A를 매매 당사자로 보아야 할 것입니다
2. 수인이 전매차익을 목적으로 부동산을 공동으로 매수한 경우
민법상 조합계약은 2인 이상이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약으로서( 민법 제703조), 특정한 사업을 공동경영하는 약정에 한하여 이를 조합계약이라 할 수 있고, 공동의 목적 달성이라는 정도만으로는 조합의 성립요건을 갖추었다고 할 수 없습니다 ( 대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다60778 판결 참조).
한편, 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는바( 대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결 참조), 공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위해 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 그 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시키고 공동매수인 전원의 의사에 기해 전원의 계산으로 처분한 후 그 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 할 것이고, 이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 그 지분권을 처분하여 대가를 취득할 수 있도록 한 것이라면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다 할 것입니다.{대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다5140 판결) -부동산의 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위해 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는 경우, 이들 사이의 법률관계는 공유관계에 불과할 뿐 민법상 조합이 아니라고 한 사례.}
3. 매수인 사이의 법률관계
가. 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과한 경우 - A와 B 사이의 B의 지분에 관한 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 A로 하기로 한 약정의 효력 및 그에 따른 법률관계 {계약명의신탁- 매매계약의 당사자는 매도인과 명의수탁자(A)}
1) A, B는 각각 1억 5천만 원씩 투자하여 이 사건 토지를 매수하되, 매수자 명의는 A로 하고, 그 등기 명의도 A로 하기로 약정하였다는 점에서, 이 사건 토지 중 B의 지분( 1/2)에 대하여는 계약명의신탁약정이 있었던 것으로 보입니다.
그렇다면, A와 B 사이의 이러한 명의신탁약정은 무효이고(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제 4조 1항, 이하 ‘부동산실명법’이라 합니다.), 한편 매도인이 A와 B 사이의 이러한 명의신탁약정에 관해 알았다고 보이지는 않으므로, A와 B 사이의 B의 지분에 관한 명의신탁약정이 무효라고 하더라도 B의 지분에 관하여 명의수탁자인 A 앞으로 마쳐진 소유권이전등기에 의한 물권변동 자체는 유효한 것으로 취급되어 수탁자인 A는 B의 지분에 관하여도 완전한 소유권을 취득하게 됩니다(부동산실명법 제4조 2항 단서). 그 결과 수탁자 A는 신탁자인 B를 포함한 모든 사람에 대하여 그 소유권을 주장할 수 있습니다.
2) 한편 대법원은 “부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다고 할 것이다.”고 판시하고 있습니다. ( 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 참조).
그렇다면, 사안의 경우 B는 A에게 애초부터 자신의 지분에 해당하는 소유권이전등기를 청구할 수는 없었고, 다만, A와 B 사이의 명의신탁약정이 무효이므로 신탁자 B가 수탁자 A에게 제공한 매수자금 1억 5천만 원의 급부는 법률상 원인이 없게 되고, A는 B의 손해 아래 부동산의 소유권을 취득한 셈이 되므로, 일응 B는 A에게 매수자금 1억 5천만 원 상당의 부당이득반환은 청구할 수 있을 것으로 보입니다(민법 741조).
3) 만일 A와 B 사이에 전매수익금 분배 약정이 있었다고 할 경우 그 약정의 효력
대법원은 “부동산경매절차에서 매수대금의 실질적 부담자와 명의인 간에 명의신탁관계가 성립한 경우, 그들 사이에 매수대금의 실질적 부담자의 지시에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정하였다 하더라도, 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효”라고 판시하고 있습니다.(대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결 )
그렇다면 이 사안에서 만일 A와 B 사이에 A 명의로 이 사건 부동산을 취득하고 그 뒤 전매하여 발생하는 수익을 분배하기로 약정하였다고 하더라도 이러한 약정에서 명의신탁은 법률행위의 중요한 요소이므로 명의신탁약정이 무효인 이상 이에 터 잡은 전매수익금 분배약정 또한 민법 137조 본문의 일부무효의 법리에 따라 무효가 된다고 보아야 할 것입니다.(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003도6994 판결)
나. 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 경우
1). A와 B 사이의 공동투자약정이 조합계약에 해당하는지 여부
① A와 B는 공동으로 자금을 출자하여 부동산을 매수한 후 그 전매차익을 균등하게 분배하기로 약정하였을 뿐, 각자의 지분을 자유롭게 처분할 수 있도록 합의한 사실이 없고 , ② A와 B가 이 사건 공동투자약정을 체결한 0000.경부터 A의 명의로 등기된 부동산에 관한 자신들의 개별적인 공유지분을 서로 주장하거나 그러한 지분에 관한 독자적인 처분권한 또는 그 처분에 따른 경제적 이익을 배타적으로 귀속시키기로 합의하였다고 볼 자정이나 자료는 전혀 없는 점 등의 사정이 있다면 A와 B는 이 사건 조합이라는 동업체를 형성하여 이를 통해 부동산을 공동으로 매수한 후 적절한 시기에 A와 B의 공동계산으로 이를 처분하여 그 차익을 균등하게 분배하기로 하는 사업을 공동으로 영위하기 위해 이 사건 공동투자약정을 체결하였다고 봄이 타당하므로, 이 사건 공동투자약정은 조합계약에 해당할 수도 있습니다.
2) 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고, 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 않고 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 조합체가 그 조합원에 게 명의신탁한 것으로 볼 수 있고(대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결 등 참조), 명의신탁자와 수탁자 사이에 부동산 소유 명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정하였다고 하더라도 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다)에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 무효입니다(대법원 2015. 2.26. 선고 2014다63315 판결 등 참조). 그러나 조합체가 공동사업을 위하여 매수한 부동산을 조합원에게 명의신탁한 경우 그 명의신탁약정이 무효라고 하더라도 부동산의 소유권은 물권변동이 무효인 경우 매도인에게, 유효인 경우 명의수탁자에게 귀속되고, 이러한 경우 신탁부동산 자체가 조합재산이 될 수는 없더라도 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 또는 명의수탁자에 대한 부당이득반환채권은 여전히 조합재산이 될 수 있으므로(대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결 참조), 그 명의신탁약정이 무효라는 사정만으로 당초에 체결된 동업계약이나 그 조합의 해산에 따른 잔여재산분배의 효력까지 모두 무효가 되는 것은 아닙니다.
따라서 A와 B가 결성한 조합체가 이 사건 부동산을 매수하여 A 앞으로 이전등기를 마쳤으므로, 조합체가 A에게 이 사건 부동산을 명의신탁한 것으로 보아야 할 것입니다. 이 경우 조합재산은 A에 대한 매매대금에 해당하는 부당이득반환채권 등이고 신탁부동산인 이 사건 부동산은 조합재산이 될 수 없습니다. 따라서 B의 탈퇴 또는 해산으로 조합관계가 종료되었다고 해도 B는 이 사건 부동산이 조합재산임을 전제로 지분이전등기를 청구할 수 없습니다.
3) 조합의 목적 달성 등으로 인하여 조합이 해산된 경우 별도로 처리할 조합의 잔무가 없고, 다만 잔여재산을 분배하는 일만이 남아있을 때에는 따로 청산절차를 밟을 필요 없이 각 조합원은 자신의 잔여재산의 분배비율의 범위 내에서 그 분배비율을 초과하여 잔여재산을 보유하고 있는 조합원에 대하여 바로 잔여재산의 분배를 청구할 수 있습니다. 그러나 이때 조합에 합유적으로 귀속된 채권의 추심이나 채무의 변제 등의 사무가 완료되지 아니한 상황이라면, 그 채권의 추심이나 채무의 변제는 원칙으로 조합원 전원이 공동으로 하여야 하는 것인 만큼 그 추심이나 변제 등이 완료되지 않은 상태에서도 조합원들 사이에서 공평한 잔여재산의 분배가 가능하다는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 조합이 처리하여야 할 잔무에 해당한다고 보아야 하고, 따라서 이러한 경우 청산절차를 거치지 아니하고 바로 잔여재산의 분배를 구할 수는 없습니다. 나아가 조합 해산시에 어느 조합원이 다른 조합원을 상대로 청산절차를 거치지 않고 곧바로 하는 위와 같은 잔여재산의 분배청구는 청구의 상대방인 조합원이 그의 분배비율을 초과하여 잔여재산을 보유하고 있는 경우에 한하여 그 분배비율을 초과하는 부분의 범위 내에서만 허용됩니다(대법원 2000. 4. 21. 선고 99다35713 판결, 대법원 2005. 12. 8. 선고 2004다30682 판결 등 참조).
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.