안녕하세요, 김혜린 변호사입니다.
상가 임대차계약에서 임대차 기간이 만료된 뒤에, 임차인이 신규임차인을 구하여 신규임차인과 권리금 계약을 맺으려고 할 때, 이를 임대인이 방해하는 경우에는 어떻게 해야할까요?
권리금이란?
권리금이란 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하려는 금전 등의 대가"를 말하고, 권리금 계약이란 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"을 말합니다.
상가건물 임대차보호법에 따르면,
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 아래 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다고 하여, 임차인으로 하여금 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하고 있습니다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
즉, 상가 임대인은 정당한 사유없이 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해해서는 안됩니다.
물론 "임대인이 방해를 했는지 여부"는 사실관계에 따라 애매한 경우가 많으며, 따라서 그 객관적인 판단을 받고 권리금 반환을 받기 위하여 임차인이 임차인을 상대로 소송을 제기하는 경우가 많습니다.
상가임대차에서 임대인이 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우 소송은?
임대인이 위 각호의 행위를 하여 임차인으로 하여금 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는, 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제3항).
따라서 소외에서도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 그럼에도 불구하고 임대인이 지급하지 않는 경우 법원에 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
이 경우 그 손해배상액은 '신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금계약 상 권리금'과 '임대차 종료 당시의 상가의 권리금' 중 낮은 금액을 초과하지는 못합니다.
통상 상가권리금 소송에서 '임대차 종료 당시의 권리금'은 입증하기가 어렵기 때문에, 법원을 통하여 객관적인 감정인의 '권리금 감정'으로 산정되는 경우가 많고, 감정액이 나오는 경우 해당 감정액 및 해당 금액이 산출된 기준 등에 대하여 양 당사자가 치열하게 법적 공방을 벌이곤 합니다.
권리금 상당 손해배상 청구의 소멸시효는 3년이므로 임대차가 종료된 이후 3년 이내에 임대인에게 청구하여야 합니다.
임대인이 신규임차인을 거부할 만한 정당한 사유가 있다면?
상가건물 임대차보호법은, 아래와 같은 경우, 임대인에게 정당한 이유가 있다고 보고 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거부할 수 있다고 하고 규정합니다.
[상가보호 임대차보호법 제10조 제1항의 경우]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 다른 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
[상가보호임대차법 제10조의 4 제2항의 경우]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상다한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
위와 같은 경우, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거부할 수 있으며, 임차인에게 권리금 상당 손해배상액을 지급하지 않아도 됩니다.
따라서 임차인이 권리금 반환소송을 제기하는 경우 임대인은 소송에서 위와 같은 사유를 들어 임차인의 주장에 반박할 수 있습니다.
이상 권리금의 의미와 관련 손해배상 소송에 대해 알아보았는데요.
임차인 입장에서 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거부하는 경우 ,
임대인 입장에서 임차인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 강요하는 경우, 권리금 상당 손해배상청구를 하는 경우 및 소송에서 권리금 감정액이 너무 과도하게 나온 경우,
모두 개인적으로 대처하기에는 무리가 있고 변호사의 상세한 상담과 법적 조력이 필요할 것으로 보입니다.
저희 법률사무소는 상가 임대인 또는 임차인을 대리하여 권리금과 관련하여 협상을 진행한 경력, 권리금 반환소송을 진행한 경력이 풍부하므로, 이와 관련하여 고민이 있으시다면 방문상담을 통해 자신의 사실관계와 맞는 구체적인 법률 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.
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