지역주택조합 아파트의 위험성 

1. 지역주택조합제도에 대하여

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가. 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다[주택법 제2조 제11호 가목]. 주택법 제11조 제7항에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다. 한편, 주택법 시행규칙 제8조 제3항에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격에의 해당 여부를 확인하여야 합니다.

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위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없습니다.

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나. 한편, 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목 (3) 및 같은 조 제2항에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 합니다.

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이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다.

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2. 조합설립인가의 요건

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가. 조합원 자격이 있는 자로서, 조합설립인가 세대수의 50% 이상으로 조합원 구성(최소 20명 이상)

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나. 사업대상부지의 80% 이상 사용권원 확보(인감 증명 등 첨부)

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지역주택조합 사업을 진행하기 위하여 지역주택조합이 설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지(이하 ‘사업부지’라 합니다.)의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고, 사업부지의 15%에 해당하는 토지의 소유권을 확보하여야 하는 것입니다.{주택법 제11조}

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또한, 조합이 사업계획 승인을 받기 위해서는 사업부지의 95% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하여야 하는 것입니다.{주택법 제15조, 제21조} 그리고, 사업계획승인을 받은 조합은 이 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 5% 미만의 대지(건축물을 포함합니다)의 모든 소유자에게 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 다만, 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 합니다.{주택법 제22조 제1항 제1호}

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여기서 ‘사용권원을 확보하는 것’과 ‘소유권을 확보하는 것’은 차이가 있는데, 소유권을 확보하는 것은 이전등기를 경료 하여 소유권을 취득하는 것을 말하고, 사용권원을 확보하는 것은 위와 같은 소유권을 확보하는 것과 토지사용승낙을 받는 것을 포함하는 것이라고 말할 수 있습니다.

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이에 지역주택조합이 사업부지의 95% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하여 사업계획 승인을 받은 이후에 5% 미만의 토지 소유자들에 대하여 매도청구를 할 있는 것입니다.

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다. 사업대상부지의 15% 이상 소유권 확보

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3. 지역주택조합 아파트의 위험성​

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가. 지역주택조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 분양받는 것이 아니라 조합원이 주택조합사업의 주체가 된다는 것을 의미하는 것입니다.

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많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위해서 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 추진하고자 하는 경우에는 주택법 5조 2항이 정한 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하게 됩니다. 이러한 경우 지역주택조합의 구성원인 조합원은 기본적으로 수분양자로서의 지위뿐만 아니라 주택건설사업의 사업주체인 조합의 구성원으로서 사업의 진행과정에 참여하고 사업에 소요되는 비용을 부담하여야 하는 지위를 가집니다. 따라서 주택건설사업의 과정에서 사업비용이 증가하게 되면 이는 사업주체인 지역주택조합이 부담하여야 하고, 결국 그 구성원인 조합원 개개인이 추가분담금을 납부하는 형태로 부담하게 되는 것입니다.

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그런데 주택법상 지역주택조합은 도시 및 주거환경정비법상 재건축조합과 달리 등록사업자와 공동사업주체가 되어야 하고, 지역주택조합과 공동사업주체가 된 등록사업자는 지역주택조합과 도급계약을 체결한 시공자의 지위뿐만 아니라 지역주택조합과 사이에 체결한 협약에 따라 사업주체로서 시행자의 지위도 가지게 되므로, 등록사업자 역시 사업주체로서 주택건설사업의 과정에서 사업비용이 증가하게 되면 그중 일부를 부담할 책임과 의무를 가지고, 그 구체적인 범위는 지역주택조합과의 협약에서 정한 바에 따르게 됩니다.

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이와 같이 지역주택조합의 특성상 주택건설사업과 관련하여 증가한 사업비용은 협약에 따라 등록사업자가 부담하게 되는 부분을 제외하면 그 나머지 사업비용에 관하여는 사실상 조합원이 무한책임을 지게 되는 것이므로, 설령 지역주택조합이 조합원 개개인과 사이에 추가분담금을 부과하지 않기로 하는 개별적인 약정을 체결한 경우라 하더라도, 당해 지역주택조합이 총회 의결을 통해 당초의 개별적인 약정과 다르게 추가분담금을 부담하는 내용의 결의를 하였다면, 그 총회 의결에 절차상 또는 내용상 하자를 다투는 것은 별론으로 하고, 조합원들은 위 결의에 따라 추가분담금을 부담할 의무가 있는 것입니다. 만일 지역주택조합이 모든 조합원들에게 추가분담금을 부과하지 않겠다는 약정을 개별적으로 체결하였는데, 그 후 추가분담금을 부담하는 내용으로 이루어진 총회 결의가 그 약정에 반하여 무효라고 한다면, 증가된 사업비용을 부담할 주체가 없게 되어 주택건설사업 자체가 불가능하게 되고, 만일 지역주택조합이 일부 조합원들에게 추가분담금을 부과하지 않겠다는 약정을 개별적으로 체결하였는데, 그 후 추가분담금을 부담하는 내용으로 이루어진 총회 결의가 그 약정에 반하여 무효라고 한다면, 증가된 사업비용은 그러한 개별적인 약정을 체결하지 않은 조합원들이 부담해야 하고, 당초 개별적인 약정 체결 전에 총회 결의 등을 통해 다른 조합원들의 동의를 얻은 경우가 아닌 한, 다른 조합원들의 권리를 침해하는 결과가 됩니다. 따라서 조합원이 조합이 아닌, 조합 이외의 시공사나 공동사업자와의 합의는 별론으로 하더라도, 주택조합의 조합원에 대한 그와 같은 약정은 주택조합의 성격이나 사업의 성격 및 비용부담의 원리 등에 비추어 무효라고 볼 수밖에 없습니다.

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나. 지역주택조합은 행정청으로부터 조합원 모집신고, 조합설립인가, 사업계획승인 등 3단계 통제를 받게 됩니다. 따라서 지역주택조합은 실패할 가능성이 상존하게 되고 실패하게 되면 납입금 등을 반환 받기 어려운 상황에 처해 질 수도 있는 것입니다. 국민권익위원회가 2005.경부터 2015.경까지 조사한 결과에 의하면, 지역주택조합아파트 건설 사업의 경우 그 성공률이 21.9% 정도이고, 최근 보도자료에 의하면, 대도시의 경우 그 성공률이 5%에 불과하다는 기사도 있는 상황은 바로 지역주택조합이 어려운 사업임을 입증하는 것입니다.​

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즉 조합설립인가를 받았다고 하더라도 안전한 것이 아닙니다. 조합설립인가를 받으려면 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원(최소 20명 이상)을 모집하여야 하고, 주택건설예정대지의 80% 이상 사용승낙, 15% 이상의 소유권을 확보하여야 하는 것입니다. 설립인가를 받을 당시에는 15% 이상 소유권만 확보하면 설립인가가 나는 것이기에 위 대지에 대한 소유권이 완전히 확보되지 않은 상태인 것입니다.

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따라서 지역주택조합이 설립인가 이후에 대지를 확보하기 위하여 비싼 가격으로 토지를 매수할 경우에 조합원이 위 비용을 추가분담금의 형태로 부담하게 되어 조합원 분양가가 일반 분양가보다 비싸게 될 수도 있고, 조합원이 위 분담금을 납부하지 못하여 조합으로부터 제명당하게 될 수도 있는 것입니다.

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다. 지역주택조합의 조합원은 위에서 본 것처럼 주택조합사업의 주체이기에 한번 가입하면 탈퇴하기가 어렵고 가사 부득이한 경우 탈퇴가 허용되더라도 조합은 탈퇴시 납입금을 반환함에 있어 조합가입계약 또는 조합규약에 무조건 ‘총 납입분담금 중 10%와 업무추진비 전액’을 공동분담금으로 공제하도록 규정함으로써 조합원이 그 동안 납입한 금원 전액을 반환받기 어려운 실정에 있는 것입니다.(이는 자격상실, 제명의 경우에도 동일한 것입니다)

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