전세사기 피해자가 보증금 반환받는 방법 

전국에서 전세사기로 발생한 범죄 피해금이 2조 3천억원에 달한다고 합니다. 전국 18개 시도경찰청의 수사결과 자료에 따르면 전국에서 발생한 전세사기 피해금 규모는 2조 2천 836억원으로 집계됐씁니다.

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이는 2022년 7월 25일부터 2024. 6. 1.까지 약 2년간 경찰 수사를 마치고 검찰로 송치한 사건을 기준으로 집계된 수치입니다. 현재 수사 중인 사건을 더하면 피해금은 이보다 더 클 전망입니다.

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전세사기의 경우 바뀐 소유자가 노숙자, 신용불량자 등 재산이 없는 경우가 대부분이기 때문에 보증금을 반환받을 수 없습니다. 그러나 전 임대인, 즉 임차인이 임대차 계약을 체결할 당시 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.

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임대차계약에 있어 임대인 지위의 양도는 임대인의 의무 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며,

임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 그 지위를 양도할 수 있습니다.

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이 경우 임차인이 임대차 승계를 원하지 아니하면 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있습니다.

이처럼 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임차인은 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않으며, 임차인의 해지권은 해지 통고 즉시 그 효력이 생깁니다.

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임대차계약은 당사자 사이의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계이므로 임차인의 의사와 관계없는 임대인 변경은 임대차계약에 있어서 매우 중요한 사정변경에 해당하고, 임차인의 인적 신뢰나 임대차보증금 반환채권에 관한 경제적 이익을 보호하기 위해 임차인에게 기존 임대차 관계를 계속 유지할지 여부를 결정한 충분한 조사 기회를 부여할 필요가 있습니다.

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임차인이 임대차계약 체결 당시 "임차인 잔금 이후 임대인이 변경될 수 있으며, 임대인의 지위를 양수인에게 포괄승계하기로 한다. 현 임차인은 이를 인지하고 하는 계약임"이라는 내용의 확인서를 작성한 사실이 있다고 하더라도,

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당시 임차인은 임대차 보증금 지급 즉시 매매가 이루어진다는 점이나 자신의 임대차보증금과 매매대금이 동일한 점 등을 전혀 알지 못한 상태였는바,

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임차인이 건물의 매매 경위나 매수인의 자력 유무 등 신규 임대인과 사이의 신뢰관계를 보장할 만한 일체의 사정을 불문하고, 그 지위 승계를 허락하였다고 볼 수는 없습니다.

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임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는다는 의사표시를 할 수 있는 기간을 지나치게 엄격하게 해석하는 것은 바람직하지 않습니다.

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따라서 전세사기 피해를 당한 사실을 알게 되었다면, 자력이 있는 전 임대인을 상대로 신속하게 임대인의 지위가 승계되는 것을 원하지 않는다는 의사를 표시하고, 임대차 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구해야 합니다.

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전세사기를 당해 바뀐 임대인에게 보증금을 반환받지 못하고 있는 분들은 아래의 상담전화로 연락주시기 바랍니다.

​자력이 있는 전 임대인을 상대로 보증금 반환청구소송을 제기하여 보증금을 반환받을 수 있도록 도와드리겠습니다.

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저는 사무장 없이 의뢰인과 직접 소통하고, 다른 변호사가 저를 대신하여 사건을 처리하는 일은 절대 없으며, 제가 직접 사건을 처리하고 있습니다.