부동산 분양 계약 취소 해지 철회하고, 계약금 돌려받는 방법 

부동산 분양 계약을 취소하고 싶은가요?

계약금도 돌려받고 싶으신가요? 



대한변호사협회에 등록한 부동산전문변호사 이아린변호사가 

부동산 계약 해제/취소에 대한 모든 법 이론을 한 번에 정리해 드립니다. 

[알짜배기 정보입니다]

1. 단순변심인가요?   

 가. 방문판매법에 해당할 경우 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 

부동산 계약 중에도 길거리에서 권유를 받고 분양대행사무실까지 같이 이동을 했거나 전화권유를 받고 매수를 했다면 방문판매법으로 청약을 철회할 수도 있습니다. 

 나. 계약금만 지급한 상태라면 위약금을 물고 계약을 해제할 수 있습니다. 

위약금은 계약서에 정해둡니다. 계약서를 확인하세요. 대부분은 계약금을 위약금으로 정하고 있습니다. 계약금보다 덜 냈다면 계약금만큼 더 내고 계약 해제가 가능합니다. 만약 위약금이 너무 과다하다면 법원에 감액을 청구할 수 있습니다. 

2. 단순변심이 아니고, 부동산에 문제가 있어서 계약해지를 하려고 하나요? 

 가. 주요내용을 설명듣지 못했다면, 계약을 취소할 수 있습니다. 

     예를 들면, 상가 내부에 거대한 기둥이 있거나 한복판에 기둥이 있는 경우입니다. 선분양 후시공의 경우 부동산 실물로 보고 사는 것이 아니기 때문에 상가 활용에 큰 제약을 줄 수 있는 내용은 시행사가 설명할 의무가 있습니다. 그럼에도 불구하고 시행사가 주요 내용을 설명하지 않았고, 설명하지 않은 것 때문에 부동산 사용에 제약을 받는 정도가가 부동산을 매수한 목적대로 사용할 수 없을 정도로 중대하다면 계약을 취소할 수 있습니다.  

 나. 분양 당시 설명한 내용과 주요 부분이 다른 경우, 계약을 취소할 수 있습니다. 

     예를 들어 주 출입구와 마주한 상가라고 설명을 듣고, 접근성이 좋을 것이라고 생각해 다른 호실보다 고가로 상가를 매수했는데, 이후 주 출입구 설계변경이 있음에도 이를 제대로 알리지 않은 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 

 다. 부동산에 주요한 하자가 있는 경우, 계약을 해제할 수 있습니다. 

    예를 들면 상가가 엘리베이터에서 바로 눈으로 보이는 곳이라 고객에게 홍보 효과가 좋고, 접근이 유리하다고 설명을 했는데, 시공 후 확인해보니 엘리베이터 옆이 내력벽으로 막혀 있어 상가가 전혀 보이지 않는 경우, 법원은 부동산의 하자가 있는 경우로 보아 계약 해제를 인정했습니다.    

 라. 계약상의 의무를 불이행한 경우, 계약을 해제할 수 있습니다. 

    시행사가 언제까지 완공을 해 입주가 될 것임을 계약서에 기재했는데, 공사가 상당히 지연되어 완공일이 어겨지고 있을 때 채무불이행으로 이유로 계약 해제가 된 사례가 있습니다. 

3. 계약 해제/취소는 되지 않지만 손해배상이 가능한 경우도 있습니다. 

  부동산 매매 또는 분양 계약이 해제나 취소가 되는 경우는 매우 예외적입니다. 

  위 2항과 같이  ~~한 점이 없었더라면, 혹은 ~~를 알았더라면 계약을 체결하지 않았다고 "판사가" 판단할 만큼 주요한 내용이어야 합니다. 그 정도의 주요한 내용이 아니지만 허위과장광고가 있었거나 불고지가 있는 경우 계약을 취소나 해제할 수는 없지만 손해배상이 인정되는 경우는 있습니다. 

 예컨대 상가 내 기둥이 전체 면적에서 차지하는 비중이 크지 않거나 한복판에 있진 않은 경우, 계약 취소는 되지 않고 손해배상이 될 수는 있습니다.  

4. 상담문의 중 다음의 경우는 계약을 취소/해제할 수 없는 경우가 많습니다. 

(다만 예시일 뿐입니다. 모든 사건은 사안마다 다른 쟁점이 있습니다. 본인의 사건에 단순히 적용하지 말고 참고용으로만 봐 주세요) 

- 중도금, 잔금을 치를 수 있는 경제적 여력이 안 될 때 : 시행사가 대출을 책임진다고 하지 않은 이상 경제 사정으로 은행의 대출이 예상보다 덜 되더라도 이 것을 이유로 계약을 해제, 취소할 수는 없습니다.

- 전매가 자유롭다고 했는데, 전매가 안 될 때 : 시행사가 전매가 자유롭다고 했지 전매를 책임질 것이고, 전매되지 않을 경우 계약을 해제해준다고 한 것이 아닌 이상 이 것을 이유로 계약 해제, 취소가 안 됩니다. 

5. 소송을 준비하기 전 이런 점은 주의하세요.  

 가. 방문판매법은 계약한 날 (그 외 예외 사유가 있긴 합니다만) 기준 14일 내 행사할 수 있습니다. 

최대한 빨리 법 전문가와 상담을 받고 내가 처한 문제가 어떻게 해결할 수 있는지 확인합니다. 

 나. 재판으로 갈 경우, 증거가 매우 중요합니다. 다만 내용증명을 함부로 보내지 마세요. 다듬어지지 않은 수많은 주장들이 나중에 발목을 잡을 수도 있습니다. 시행사 또는 분양담당자와 통화를 할 때는 녹음을 해서 증거를 남기는 것이 좋습니다. 이 경우에도 어떤 부분이 쟁점이 되어야 하는지를 인지하고 통화를 하는 것이 좋습니다. 

이상, 부동산전문 이아린변호사였습니다.