가등기 전세사기 당했을 때 보증금 돌려받는 법 

경매가 계속 유찰됩니다 — 등기부 위 '가등기', 어떻게 지울 수 있을까요?

"보증금반환소송을 했고 경매도 신청했는데, 아무도 입찰하지 않습니다"

이런 문의를 주시는 임차인 분들이 적지 않습니다.

대항력도 갖추고, 확정일자도 받았으며, 법원 경매까지 진행했는데 계속 유찰만 반복되는 상황. 원인을 추적해 보면 대부분 등기부에 설정된 '가등기'가 문제입니다.

특히 매각물건명세서에 해당 가등기가 '순위보전 가등기'로 기재되어 있다면, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 사실상 입찰자가 나타나지 않습니다.

그렇다면 이 가등기를 말소하고 보증금을 회수할 방법은 없을까요? 결론부터 말씀드리면, 법적 수단을 통해 충분히 해결할 수 있습니다.

핵심 해결 수단 — 형사·민사 병행 전략

이러한 유형의 사건에서 저희가 활용하는 전략은 크게 두 가지입니다.

첫째, 형사고발을 통한 증거 확보 및 압박

임대인이 임대차 계약 당시부터 보증금 반환 의사 없이 가등기를 설정한 정황이 확인되면, 형법 제347조 사기죄로 형사고발이 가능합니다. 수사 과정에서 금융거래 내역, 가등기 설정 경위 등 추가 증거를 수사기관을 통해 확보할 수 있고, 이는 민사소송에서도 강력한 근거가 됩니다.

둘째, '담보가등기 확인의 소' 제기

여기서 법률적으로 중요한 쟁점이 있습니다. 가등기에는 두 가지 유형이 존재합니다.

순위보전 가등기 — 장래의 소유권이전을 목적으로 한 것으로, 경매 시 낙찰자가 인수해야 합니다. 본등기가 경료되면 소유권 자체를 상실할 수 있어 경매 시장에서 극도로 기피됩니다.

담보 가등기 — 「가등기담보 등에 관한 법률」의 적용을 받으며, 실질은 근저당권과 유사합니다. 경매 절차에서 자기 순위에 따라 배당받고 소멸하므로, 낙찰자에게 불이익이 없습니다.

문제는 매각물건명세서상 '순위보전'으로 기재되어 있더라도, 실질이 금전채권의 담보 목적이라면 담보 가등기에 해당한다는 점입니다. 이를 법원에서 확인받는 소송이 바로 '담보가등기 확인의 소'입니다.

승소 판결을 받으면 → 집행법원에 이의신청 → 매각물건명세서 정정 → "이 가등기는 낙찰 시 소멸한다"는 내용이 반영되고, 유찰되던 경매가 정상화됩니다.

실제로 이런 일이 발생합니다

한 의뢰인의 사례를 공유드립니다.

보증금 2억 1,000만 원으로 임대차 계약을 체결하고, 잔금을 치른 뒤 입주까지 마쳤습니다. 그런데 입주한 지 불과 열흘 만에 제3의 법인 명의로 소유권이전청구권가등기가 등기부에 나타났습니다.

조사 결과, 이 가등기는 매매예약이라는 외관과 달리 실제로는 5억 5,000만 원의 대여금을 담보하기 위한 것이었습니다. 겉은 순위보전, 속은 담보 — 이것이 가등기를 이용한 전세사기의 전형적인 구조입니다.

임대인은 처음부터 보증금 반환 능력이 없었거나, 반환 의사가 없었던 것으로 볼 수 있습니다.

이 글을 읽고 계신 분께

경매가 유찰되고 있다고 해서 보증금 회수가 불가능한 것은 아닙니다. 가등기의 실질을 규명하고, 적절한 법적 절차를 밟으면 경매를 정상 궤도에 올릴 수 있습니다.

다만 가등기의 성격 판단, 형사고발의 시점과 범위, 담보가등기 확인의 소의 입증 구조 등은 사안마다 다르기 때문에, 구체적인 사실관계를 바탕으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.

현재 가등기로 인해 경매가 유찰되고 있거나, 보증금을 돌려받지 못하고 계시다면 상담을 통해 구체적인 해결 방향을 안내드리겠습니다.