부동산 매매계약 취소 중도금 미리 냈다면 - 수원부동산변호사 

부동산 매매계약을 체결한 뒤 계약을 취소하고 싶다는 문의가 많습니다. 그런데 취소는 사기, 착오, 강박 등을 이유로 하는 것이기 때문에 이러한 사유 없이 단순변심에 의해서는 계약을 취소할 수 없습니다.

계약금을 포기하거나 배액배상을 하고 계약을 취소하면 된다고 알고계시는데요 정확한 용어는 ‘법정해제’입니다.

중도금을 납부하면 계약금을 포기하거나 배액배상을 하더라도 계약을 해제할 수 없다고 하였는데요 중도금 납부기일 전에 미리 중도금을 냈다면 계약을 해제할 수 있을까요?

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부동산 매매계약 법정해제

매매의 당사자 일방이 계약금을 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).

중도금을 납부하기 전이라면 이행 착수 전으로 보아야 하므로 일방이 계약해제 의사를 통지하고 계약금을 포기하거나 배액상환·공탁함으로써 매매계약을 해제할 수 있습니다. 계약해제 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고(요구)하는 경우에도 계약을 해제할 수 있습니다.

중도금을 납부한 뒤에는 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없다는 것이 상식입니다. 그런데 지급기일 이전에 일방적으로 중도금을 지급했다면 계약을 해지할 수 있는지가 문제가 됩니다.

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중도금 미리 냈다면

1. 부동산 매매계약해제 불가능 사례

판례에 따르면 “중도금 납부기일 전에는 중도금을 납부하지 아니하기로 한다.” 등의 특약이 없는 한 매도인의 동의가 없더라도 언제든지 중도금을 납부할 수 있고 이행의 착수로 유효하기 때문에 매도인은 배액상환으로 계약을 해제할 수 없습니다.

이행에 착수한다는 것은 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 

제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고,

이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기전에는

착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 

없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

(대법원 2002.11.26. 선고 2002다46492판결 참조)

그러면 “중도금 납부기일 전에는 중도금을 납부하지 아니하기로 한다”고 하여 중도금을 미리 내는 것을 명시적으로 금지하는 특약이 있어야만 매매계약을 해제할 수 있다는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 아래에서 판례를 보겠습니다.

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2. 부동산 매매계약 해제 가능 판례

법원은 '상호협의 하에 잔금일을 앞당길 수 있다'는 조항은 문언상 매수인이 일방적으로 잔금일을 앞당길 수 없다는 의미로 해석되므로 일방적으로 이행에 착수하지 아니하기로 하는 특약으로 볼 수 있다고 판시하였습니다.

'상호협의 하에 잔금일을 앞당길 수 있다'는 약정 조항은

문언사상으로도 매수인이 일방적으로 잔금일을 앞당길 수 없다는

의미로 해석되는 점까지 합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건

계약의 잔금일을 2021.1.4.로 정함으로써 시공사 일정 및

상호 협의가 이루어지는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 잔금일

전에는 매수인이 일방적으로 이행에 착수하지 아니하기로 하는

특약을 하였다고 봄이 상당하다

​(서울고등법원 2022.6.30. 선고 2022나2005213판결)

즉, '상호협의 하에 잔금일을 앞당길 수 있다'는 조항을 두었다면 상호 협의 없이 일방적으로 잔금을 미리 납부한 것이라면 매매계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

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중도금 납부 후 매도인의 일방적 취소

매수인이 중도금 및 잔금 중 일부를 적법하게 변제공탁한 경우 매도인의 계약금 배액상환을 원인으로 한 해제의 의사표시는 이미 상대방이 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 효력이 없습니다(1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결).

따라서 매도인이 잔금 수령을 거절한다면 소유권이전등기청구소송을 제기하여 잔금을 변제공탁한 뒤 이전등기를 받을 수 있습니다. 매도인이 부동산을 제3자에게 넘기면 소송에서 승소하더라도 제3자를 상대로 다시 소송을 제기해야 합니다. 따라서 소송과 함께 처분금지 가처분을 신청하여야 매도인이 부동산을 처분하는 것을 막아야 합니다.

반면 특약의 내용에 따라서는 매도인이 해제의 의사표시 및 배액상환을 함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.

중도금을 미리 냈을 때 취소가 가능한지 여부는 제반사정에 따라 달라지므로 부동산분야 전문성을 보유한 변호사의 조력을 받아 해결하셔야 합니다. 중도금 지급 여부와 관계없이 사기, 착오, 강박등을 이유로 계약취소가 가능할 수도 있으니 종합적인 검토가 필요합니다.

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