재산분할사건에서 부동산 시가감정결과의 반영 

* 전문은 네이버에서 '김형민'으로 검색하면 나오는 블로그에서 볼 수 있습니다.

이혼을 원인으로 한 재산분할에 있어서 중요한 것은 ① 상대방의 숨겨진 재산을 찾아내는 것 ② 찾아낸 재산에 관한 가치(가격, 시가)를 증명하는 것, ③ 그리고 그 재산의 형성 및 유지에 당사자의 기여가 있음을 증명하는 것입니다. 부부공동의 재산은 주식, 금융재산 등 동산과 부동산이 있을 것입니다. 재산을 찾아내는 방법으로는 재산명시신청, 사실조회신청, 과세정보제출명령신청, 금융거래정보제출명령신청 등 다양한 방법이 있으며 상황에 따라 적절하게 그 방법을 행사하여야 합니다.

금융재산의 가치는 대체로 액면가가 될 것이고, 부동산은 공시지가를, 아파트는 주로 국토교통부 아파트 실거래가 또는 KB부동산시세를 이용하는데 실무적으로는 주로 KB부동산 시세로 아파트 가액을 산정하고 있습니다.

아파트 이외의 일반건물이나 토지의 경우 가액 또는 시가를 산정하기 곤란한 경우가 있을 것입니다. 이러한 때에는 건물의 경우 과세표준을, 토지의 경우 공시지가를 시가로 산정할 수 있고, 부동산중개사로부터 시세확인서를 받을 수 있으면 이를 근거로 가액을 정하기도 하는데 이러한 경우 쌍방의 다툼이 없어야 할 것입니다.

과세표준이나 공시지가는 시가에 비하여 낮은 것이 보통입니다. 비록 공시지가가 시가보다 낮은 경우라고 할지라도 쌍방의 다툼이 없다면 공시지가도 재산분할 가액으로 인정될 수 있습니다. 대법원도 “재산분할액 산정의 기초가 되는 재산의 가액을 반드시 시가감정에 의하여 인정하여야 하는 것은 아니므로( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95므175, 182 판결, 2002. 8. 28.자 2002스36 결정 등 참조), 분할대상 재산인 원심 판시 제1, 2-1, 2-2, 2-3 각 토지에 대하여는 그 가액을 공시지가에 의하여 산정하는 데 대하여 쌍방이 다툼이 없다고 진술하였고, 원고가 공시지가나 하나은행 감정가가 너무 낮다고 다투는 토지에 대하여는 원심 재판장이 시가감정을 신청할 것을 촉구하였음에도 원고가 이를 거부한 이 사건에 있어서, 원심이 그 판시 제1, 2-1, 2-2, 2-3 및 제5의 각 토지의 가액을 공시지가를 기준으로 산정한 것은 정당하다고 넉넉히 수긍할 수 있고, 달리 원심 인정의 가액이 객관성과 합리성을 결여한 것이라고 볼 자료가 없으므로, 위와 같은 원심의 조치에 상고이유의 주장과 같이 경험칙 내지 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하였거나, 분할대상 재산가액의 평가에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없다.”고 판시한 바 있습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2003므1166,1173 판결).

그렇지만 조금이라도 더 재산을 분할받고자 하는 당사자로서는 공시지가보다 가액이 더 높은 시가를 부동산 가액으로 인정 받아야 할 것입니다. 이렇게 시가로 부동산 가액을 산정하고자 한다면 감정신청서를 제출하여야 합니다.



당사자가 부동산 시가에 관한 감정신청을 하였고 그 감정 결과가 법원에 회신되었다면 당사자가 재산분할 대상을 특정하여 주장하더라도 법원으로서는 당사자의 주장에 구애되지 아니하고 재산분할의 대상이 무엇인지 직권으로 사실조사를 하여 포함시키거나 제외시킬 수 있습니다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023므11819 판결).

[제1심 법원은 부동산의 가액을 공시지가에 따라 인정하여 재산분할을 명하였고, 원고가 원심법원(항소심)에서 시가감정 신청을 하여 이에 따른 감정결과가 도착하였으나, 원고는 아무런 서면을 제출하지 않았고, 원심(항소심)은 원고의 항소를 기각한 사안에서 대법원은 시가감정결과를 반영하지 않은 사정을 들어 원심 판결을 파기 환송한 사례 : 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결]

- 사실관계

가. 원고는 2019. 8.경 피고를 상대로 이혼 및 재산분할 등을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.

나. 제1심은 2022. 9.경 원고의 이혼 청구와 재산분할 청구를 일부 받아들이고 위 자료 청구를 기각하는 등의 판결을 선고하면서 이 사건 각 부동산을 피고의 적극재산으로 분할대상 재산에 포함하고 그 가액을 판시와 같이 인정하였다.

다. 원고는 제1심판결 중 위자료 및 재산분할 청구 부분에 대하여 항소하였다.

라. 원고는 원심에 이르러, 제1심판결에서 분할대상 재산으로 인정된 이 사건 각 부동산의 가액이 공시가격에 의하여 산정되었으니 재산분할에 정당하게 평가된 가격으로 반영될 수 있도록 시가감정을 신청한다는 내용의 부동산 가액에 대한 주장을 하였다.

마. 이후 원고의 신청 등에 따른 이 사건 각 부동산 중 일부에 관한 시가 감정평가서가 2023. 10. 18. 도착하였는데, 원고는 별다른 주장을 하지 아니하였고, 원심은 2023. 10. 30. 감정평가서가 도착되었음을 고지하고 변론을 종결하였다.

6) 원심은 2023. 12.경 원고의 항소를 기각하는 판결을 선고하면서 그 이유에서 위 감정결과와 이 사건 각 부동산의 가액에 관하여 별도로 판단하지 않은 채 제1심판결 이유 부분을 인용하였다.

- 대법원의 판단

대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결에서 아래와 같이 판시한 것입니다.

• 이혼시 재산분할의 대상과 가액을 직권으로 조사ㆍ판단하여야 함

가. 협의상 이혼한 자 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있고(민법 제839조의2 제1항), 재판상 이혼에 따른 재산분할청구권에도 위 민법 제839조의2가 준용된다(민법 제843조). 재산분할사건은 마류 가사비송사건에 해당하고[가사소송법 제2조 제1항 제2호 (나)목 4)], 금전의 지급 등 재산상의 의무이행을 구하는 마류 가사비송사건의 경우 원칙적으로 청구인의 청구취지를 초과하여 의무의 이행을 명할 수 없다(가사소송규칙 제93조 제2항 본문). 그러나 한편 가사비송절차에 관하여는 가사소송법에 특별한 규정이 없는 한 비송사건절차법 제1편의 규정을 준용하며(가사소송법 제34조 본문), 비송사건절차에 있어서는 민사소송의 경우와 달리 당사자의 변론에만 의존하는 것이 아니고, 법원이 자기의 권능과 책임으로 재판의 기초가 되는 자료를 수집하는, 이른바 직권탐지주의에 의하고 있으므로(비송사건절차법 제11조), 법원으로서는 당사자의 주장에 구애되지 아니하고 재산분할의 대상과 가액을 직권으로 조사ㆍ판단할 수 있다(대법원 2022. 11. 10. 자 2021스766 결정, 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023므11819 판결 등 참조). 따라서 재산분할사건에서 재산분할 대상과 가액을 주장하는 것은 그에 관한 법원의 직권 판단을 구하는 것에 불과하다.

나. 재산분할액 산정의 기초가 되는 재산의 가액은 반드시 시가감정에 의하여 인정하여야 하는 것은 아니지만 객관성과 합리성이 있는 자료에 의하여 평가하여야 할 것인바(대법원 2002. 8. 28. 자 2002스36 결정 등 참조), 법원으로서는 위 변론종결일까지 기록에 나타난 객관적인 자료에 의하여 개개의 공동재산의 가액을 정하여야 한다[대법원 2000. 9. 22. 선고 99므906 판결, 대법원 2023. 3. 30. 선고 2022므16282, 2022므16299(병합) 판결등 참조].

• 원심은 시가 감정결과를 반영하지 않은 위법이 있음

원심으로서는 변론종결일까지 기록에 나타난 시가 감정결과 등 객관적이고 합리성 있는 자료에 의하여 원심 변론종결일 또는 이에 가까운 날을 기준으로 이 사건 각 부동산의 가액을 산정한 뒤 재산분할비율에 따라 당사자에게 궁극적으로 귀속될 금액 중 부족한 부분을 계산하는 방법으로 일방 당사자가 상대방에게 지급하여야 할 재산분할금을 산정하였어야 한다. 그럼에도 원심은 제1심 변론 당시의 개별공시지가 자료 및 이에 근거한 원고와 피고의 제1심에서의 진술 등에 의하여 인정한 이 사건 각 부동산의 가액에 기초하여 재산분할금을 산정하였다. 이러한 원심판단에는 재판상 이혼에서 재산분할에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다(다만 원심이 판시와 같은 이유로 제1심에서 인정한 재산분할 비율을 유지한 것은 타당함을 밝혀둔다).

• 소결

위 사건에서는 이혼시 재산분할에 관하여는 법원이 직권으로 조사ㆍ판단해야 하는 점, 제1심에서는 부동산에 관한 시가로 가액을 산정하였고 원심에서 원고가 감정평가를 주장하여 감정평가결과가 회신되었음에도 원심법원은 원고가 감정결과에 관한 별도의 주장을 하지 않았다는 이유로 감정결과를 배제하고 제1심 판단을 인용하고 원고의 항소를 기각한 것은 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않았다고 보아 원심판결 중 재산분할에 관한 부분을 파기ㆍ환송한 것입니다.

애초 왜 이러한 사건이 발생할 수 있었는지 변호사로서는 의문이 듭니다. 감정결과가 나오면 그 결과를 원용하여 서면을 당연히 제출하는 것은 기본인데 당사자 본인 소송이었거나 한 명의 방송에 자주 나오는 변호사와 그 밑에 연차가 낮은 새끼변호사들이 모여 있는 공장식으로 운영되는 곳에서나 발생할 수 있는 일이 아닌가 싶습니다.

[재산분할대상인 토지 및 주택에 관한 감정인의 시감정결과에 대하여 피고는 시세를 제대로 반영하지 않아 과하게 평가되었다고 하였으나 가정법원은 감정인의 시세감정결과에 따른 재산분할 가액을 인정한 사례 : 창원지방법원 진주지원 2022. 12. 14. 선고 2021드단12749(본소), 2021드단13049(반소) 판결]

- 부동산 가액 산정과 관련한 피고의 주장

피고는 이 사건 토지 및 주택에 관한 감정인 J의 시가감정결과는 시세를 제대로 반영하지 못하여 과다하게 감정되었고, 감정방법도 잘못되었으므로 이 사건 토지의 최대가치는 144,626,400원, 이 사건 주택의 최대가치는 44,125,779원으로 보아야 한다고 주장한다.

피고가 항변으로 내용을 보아 피고 소유의 토지 및 주택이 재산분할 대상이 되어 피고로서는 어떻게든 토지 및 주택의 가액을 낮게 산정하기 위한 주장을 한 것으로 판단됩니다.

- 부동산 가액 산정과 관련한 창원지방법원 진주지원의 판단

창원지방법원 진주지원 2022. 12. 14. 선고 2021드단12749(본소), 2021드단13049(반소) 판결에서,

“감정인의 감정 결과는 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 등 참조). 살피건대, 이 법원의 감정인 J에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과에 의하면, 위 감정인은 이 사건 토지에 관하여는 인근 지역 내 비교표준지（＜주소＞）의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 선정하는 ‘공시지가기준법’에 의해 감정가액을 170,956,800원으로 산정하고, 이 사건 주택에 관하여는 설계도면을 확보할 수 없는 관계로 ‘원가법’ 중 건물신축단가표와 품등 등을 비교하여 재조달원가를 간접적으로 산정하는 '간접법'을 적용하여 감정가액을 64,018,400원으로 산정하였는바, 위 감정인은 감정평가에 관한 규칙에 따라 재량의 범위 내에서 이 사건 토지 및 주택의 가액을 감정한 것으로 보이고, 피고가 주장하는 사정만으로는 위 감정인의 감정방법은 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 보기 어렵다.”라고 판단한 것입니다.

위 사례에서는 감정결과를 다투었으나 감정인의 감정결과를 인정하여 토지 및 주택의 가액을 산정한 것입니다. 이처럼 일단 감정결과가 나오면 그 결과를 뒤집기는 매우 어렵습니다. 감정방법이나 절차에 하자가 있음을 지적하여 다시 감정을 받는 방법으로 새로운 감정결과가 나온다면 가능성이 있을 것이나 하나의 감정결과만 있다면 그 결과가 부당하다고 다툰다고 하더라도 받아들여지기 어렵습니다. 이런 이유로 감정결과가 나오기 전에 감정인에게 의견서를 제출하고 통화를 하면서 적절한 소통을 하고 의견을 적절히 전달하는 것이 필요합니다. 저는 감정인 사무실을 찾아가서 구두로 의견을 전달하고 제출한 의견서를 설명했던 적도 있는데 요즘에는 서울중앙지법에서 일방 당사자만 감정인을 접촉하는 것은 금지한다는는 지침이 있는 것 같습니다. 또한 감정결과가 부당하다고 판단된다면 재감정이 이루어질 수 있도록 노력하여야 하지 단순히 감정결과를 다투는 것은 유효적절한 방법이 아닙니다.

[원고는 피고 명의 부동산에 대하여 공시지가로 판단받기를 원한다고 진술하였다가 변론종결 후 참고서면을 제출하면서 시대대로 판단받기를 원한다는 취지로 시세확인서를 제출한 사안에서 피고가 제출한 실거래자료를 부동산 가액으로 인정한 사례 : 전주지방법원 정읍지원 2021. 11. 11. 선고 2020드단6169(본소), 2021드단5149(반소) 판결]

- 부동산 가액 산정과 관련한 원고의 주장

원고는 제4회 변론기일에서 ‘피고 명의 부동산에 관하여 공시지가로 판단받기를 원한다고 진술하였다’가 2021. 11. 4. 참고서면을 제출하면서 시세대로 판단받기를 원한다는 취지로 시세확인서를 추가로 제출하였다.

- 부동산 가액 산정과 관련한 전주지방법원 정읍지원의 판단

전주지방법원 정읍지원 2021. 11. 11. 선고 2020드단6169(본소), 2021드단5149(반소) 판결에서,

“재산분할사건은 가사비송사건에 해당하고(가사소송법 제2조 제1항 제2호 나목 4), 가사비송절차에 관하여 특별한 규정이 없는 한 비송사건절차법 제1편 규정을 준용하며(가사소송법 제34조), 비송사건절차에 있어서 법원은 직권탐지주의에 의한다(비송사건절차법 제11조). 변론주의가 배제되므로 심판종결 후 제출된 서증도 증거로 활용이 가능하다.

원고가 제출한 KB 시세 자료는 ‘L아파트 2021년 6월 2억 6,000만 원에 매도되었다가 취소되었다는 것이고, 2021년 9월 1억 5,000만 원에 매도되었다’는 내용이다. 거래 정보가 부족하고, 피고 명의 아파트가 2채인데 층도 달라 일률적으로 가액을 산정하기 어려운 점, 피고의 매수가가 공시지가를 초과하는 점, 원고가 별도로 감정을 신청하지 않은 점 등을 참작하여 피고의 매수 당시 가격대로 가액을 인정한다. M는 피고가 2021. 7. 7.자 준비서면에서 실거래자료를 첨부하여 가액을 제시하여 그 가액으로 인정한다.”고 판단한 것입니다.

위 사례에서 부동산 가액 산정과 관련하여 원고는 공시지가대로 평가받겠다고 하였다가 시세로 판단받겠다고 방향을 선회한 것입니다. 부동산 시세에 관한 감정평가가 이루어지지 않은 상황에서 원고가 제출한 부동산에 관한 KB 시세 자료는 거래가 취소되어 증거자료 인정되지 않았고, 피고가 매수한 실거래자료가 부동산 가액 산정 근거로 인정되었습니다. 변론이 종결되고 제출되는 참고서면의 경우 원칙적으로 송달이 되어야만 하는 것도 아니고 변론의 기초로 삼을 수 없음이 원칙이나 이는 변론주의가 적용되는 소송사건의 경우이고 비송사건절차는 직권탐지주의 즉 당사자의 주장이 없더라도 법원이 직권으로 판단할 수 있으므로 참고서면을 활용한 판단도 가능하다는 것입니다. 참고서면에서 새로운 주장이 나오거나 기존의 주장을 바꾼 경우에는 변론재개로 재판을 다시 열어 참고서면을 준비서면으로 제출받고 송달하는 방식을 취하는 것이 보통인데 판사님이 어지간히 바빴던 것 같습니다.

[부동산 가액의 평가에 관하여 원고는 부동산 중개법인이 작성한 의견서를 제출하였고 피고는 사적으로 감정한 감정평가서를 제출한 사례 : 대구가정법원 상주지원 2023. 12. 21. 선고 2022드합3032 판결]

- 부동산 가액 산정과 관련한 쌍방의 주장

부동산 가액 산정과 관련하여 원고는 부동산 중개업인이 작성한 의견서를 제출하였고 피고는 사적으로 감정하여 그에 따른 감정평가서를 제출하였습니다.

- 부동산 가액과 관련한 대구가정법원 상주지원의 판단

대구가정법원 상주지원 2023. 12. 21. 선고 2022드합3032 판결에서,

“원고는 부동산 중개법인이 작성한 의견서(갑 제11호증)를 근거로 위 부동산의 가액이 2억 7,000만 원에 달한다고 주장하나, 재산분할액 산정의 기초가 되는 재산의 가액은 반드시 시가감정에 의하여 인정하여야 하는 것은 아니지만 객관성과 합리성이 있는 자료에 의하여 평가하여야 하는데(대법원2002. 8. 28.자 2002스36 결정 등 참조), 위 의견서는 객관성과 합리성이 있는 자료에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이에 기초하여 위 부동산의 가액을 평가할 수 없다. 반면 피고는 위 부동산의 가액을 사적으로 감정하여 그에 따른 감정평가서를 제출하였는데, 위 감정평가서는 감정평가에 관한 규칙 제15조에 따라 원가법을 적용하여 재조달원가에 감가수정을 하여 건물의 가치를 평가한 것으로서 객관성과 합리성이 있는 자료에 해당하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 위 감정평가 결과에 따라 위 부동산의 가액을 평가하였다(설령 원고의 주장에 따라 위 부동산의 가액을 2억 7,000만 원으로 평가하더라도 쌍방의 소극재산이 적극재산을 초과하는 결과에는 영향이 없다).”라고 판단한 것입니다.

사적으로 감정하였다는 표현이 있어 원고가 제출한 것은 정식 감정신청을 통한 결과라고 오해할 수 있으나 원고가 제출한 의견서 역시 사적으로 부동산 중개업인에 의뢰하여 받은 것으로 보입니다. 만일 재판부에 정식으로 감정신청을 하여 채택된 감정결과였다면 사적으로 받은 감정평가서로 이를 번복하기는 매우 어려우며 이 사안은 쌍방 사적으로 받은 시가감정만 존재하였기 때문에 양자택일의 관계에 있었다고 판단됩니다. 정식 감정신청을 통한 감정서가 나왔는데 결과가 부당할 경우에는 감정서의 결과가 부당하다는 점에 대한 사적 감정인의 의견서를 받아 첨부하여 이를 다투고 법원을 통한 재감정을 받는 방향으로 진행되게 하는 것이 유효적절할 것입니다.

[결 어]

이혼과 관련한 재산분할을 위한 부동산 가액의 산정의 방법으로 아파트의 경우 KB부동산 시세 또는 국토교통부 아파트 실거래가가 있으며 주로 KB부동산 시세로 아파트 가액을 산정하고 있습니다. 나홀로 아파트나 소규모 빌라이기 때문에 KB부동산 시세에 최근 거래 내역이 없거나 하나만 있어서 최근 시세를 적절히 반영하고 있지 못한 경우에는 과감한 감정신청이 필요한 경우도 있습니다. 다른 부동산의 경우 과세표준이나 공시지가 그리고 공인중개사의 시세확인서가 있으며, 쌍방의 다툼이 있는 경우는 감정평가를 신청하여야 할 것입니다.

재산분할을 청구하는 입장에서는 상대방 명의의 부동산 가액이 높을수록 유리하다고 할 것입니다. 따라서 공시지가, 실거래가, KB부동산 시세 그리고 감정평가 중에서 어느 방법을 선택할 것인지는 사건을 면밀히 파악 및 분석하여야 할 것이며 그러한 분석 등을 통하여 결정하여야 할 것인데, 이와 관련하여 이혼전문 김형민 변호사와 상의하시기 바랍니다.