공인중개사 과실로 임대차 보증금을 못 받는다면 그 해결책은? 

공인중개사의 과실 어떤 책임을 물을 수 있을까?

공인중개사법 제25조 제1항에서는 개업공인중개사는 중개 의뢰를 받은 경우 중개가 완성되기 전 당해 중개대상물의 상태 및 입지관계를 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 또한 동법 시행령 제21조 제1항 제2호에서는 개업공인중개사는 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 중개의뢰인에게 설명하여야 한다고 규정되어 있습니다. 또한 동법 제 30조에서는 개업공인중개사 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

대법원 역시 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013,6.4 법률 제11866호로 개정되기 전의 것) 제29조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는 바, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 1993.5.11. 선고 92다 55350 판시하고 있습니다.

따라서 위 규정과 판례에 의하여 공인중개사에게 과실이 있다면 공인중개사의 과실책임을 물어 손해배상을 청구 할수 있다고 할 것입니다.


중개 대상물 확인 설명서가 중요합니다.

공인중개사가 중개를 하는 경우 보통 중개대상물 확인설명서를 같이 교부합니다, 공인중개사법상의 중개대상물 확인‧설명서를 교부하도록 한 입법취지는 거래계약서 작성 당시 거래 당사자로 하여금 중개대상물의 권리관계 등을 명확하게 파악하는 한편 거래당사자의 분쟁을 미연에 방지하고자 함에 있으며, 거래계약서를 작성할 때 중개대상물 확인‧설명서를 교부하도록 하는 규정은 강행규정으로서 개업 공인중개사로 하여금 중개 대상물의 상태 입지 및 권리 관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령으로 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개 대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게 성실 정확하게 설명하도록 하기 위함입니다.

따라서 공인중개사가 중개인에게 중개 사항을 설명 한 경우 중개대상물 확인 설명서에 명확하게 그 설명사실을 기재하여야 합니다. 따라서 공인중개사가 중개대상물에 대하여 설명을 하였는지여부는 중개대상물 확인 설명서에 기재되었는지에 의하여 판단되므로 이에 기재 되지않았다면 공인중개사의 과실을 더욱 쉽게 입증할 수 있습니다.


공인중개사의 보험공제를 확인하여 보험회사에 직접 청구할 수도 있습니다.

보통 개업공인중개사는 보험회사와 공인중개사의 중개행위와 관련하여 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해가 발생한경우 거래당사자가 손해액을 입증하는 서류를 갖추어 보험금을 직접 청구 할 수 있도록 하는 인허가 보증보험계약을 체결합니다. 따라서 공인중개사와 보험회사는 연대하여 손해배상을 하여야 하고 이를 근거로 임차인은 보험회사에게도 보험금을 직접 청구 할수도 있습니다.


임차인의 과실이 있다면 그 과실만큼 손해배상액이 줄어들 수도 있습니다.

공인중개사의 과실이 인정된다고 하여도 임차인의 부주의가 있다면 손해배상책임이 제한 될 수 있습니다. 보통 임대차 계약을 체결하면서 공인중개사는 등기부 등본을 임차인에게 제공합니다. 따라서 임차인 역시 이를 확인하여 열람하여 의심스런 정황이 있다면 주택의 권리관계 대하여 설명을 요구하고 이를 확인하는 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 임대인의 재정상태를 확인하여 경매가능성에 대하여 따져볼 수 있으므로 이런 과정을 거치치 않았다면 임차인에게도 과실이 인정 될수 있습니다.

임차인에게도 과실이 인정된다면 그 과실만큼 손해배상액이 줄어 들수 있으므로 주의해야 합니다.


공인중개사의 과실로 인하여 피해를 보셨다면...

최근 공인중개사 협회의 적극적인 교육으로 개업공인중개사의 중개사고는 예전보다 많이 줄긴 하였지만 아직도 일부 공인중개사들은 임차인에게 중개대상물에 대하여 제대로 확인 설명을 하지 않고 있습니다. 따라서 공인중개사가 제대로 설명하지 않아 이로 인하며 임차보증금을 돌려 받지 못할 위기에 계신다면 전문가와 상의하여 그 대책을 논의해야 합니다. 이는 공인중개사 및 공인중개사의 보험회사를 상대로 하는 전문적인 영역이기 때문입니다. 위 문제로 고민중 이시라면 라미 법률사무소에 문의해주세요.