전세권설정등기, 전입신고, 확정일자, 임차권등기명령 비교 

We Solve 입니다. 전세 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 전입신고와 확정일자를 받습니다. 점유+전입신고+확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보하기 때문입니다. 그런데 전세권설정등기는 어떻까요? 전세권설정등기는 확정일자와 어떤 부분이 같고 다를까요? 지금부터 알아봅니다.

신청 방식의 차이

확정일자는 계약과 동시에, 전입신고는 입주와 동시에 합니다. 인터넷 정부24, 인터넷 등기소에서도 가능합니다. 주민센터에 방문해도 됩니다. 단독으로 가능합니다. 집주인의 동의가 필요 없습니다. 등기부에 표시되지는 않습니다.

전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요합니다. 등기부에 표시된다는 장점이 있지만 비용이 발생하므로 보통 집주인이 동의를 잘 안 합니다. 확정일자는 몇 백원이면 충분하지만, 전세권설정등기는 수수료와 등록세, 법무사 비용까지 최소 수 십만원이 듭니다.

법적 효과의 차이

확정일자는 전입신고와 함께 있어야 대항력과 우선변제권이 부여됩니다. 하지만 그 자체로 집행권원이 되지 않으므로 별도의 소송이 필요합니다. 즉, 계약만료시 보증금을 안 돌려주면 보증금 반환 소송을 해야만 합니다. 승소 판결문을 얻고 경매를 신청해야만 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

하지만 전세권설정등기는 별도의 소송이나 판결이 필요없습니다. 그 자체로 경매신청이 가능합니다. 전세권은 계약 도중에는 용익물권 (사용 수익할 권리)으로 존재하고, 계약이 끝나면 담보물권 (보증금 반환채권을 담보하는 권리) 으로 변하기 때문입니다.

보증금 반환 소송을 하려면, 변호사 비용만 최소 수백만원이 듭니다. 시간은 1심 판결까지 대략 6개월, 경매까지 1년이 넘을 수 있습니다. 전세권설정등기가 있으면 이런 시간, 비용을 절약할 수 있습니다. 그래서 할 수만 있다면 전세권설정등기가 더 좋습니다.

임차권등기명령하면 되는데 전세권설정등기 꼭 필요한가요?

계약 종료시 보증금을 못 받은 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 결정하면 등기부에 임차권 등기가 표시됩니다. 법이 바뀌어 이제 임대인 송달없이도 등기부 표시가 가능하다고 지난 포스팅에서 알려드렸습니다.

그렇다면 이런 의문이 듭니다. 계약시 집주인이 전세권설정등기를 안 해줬더라도, 계약 종료시 임차권등기명령을 단독으로 신청하면 되는 거 아니냐구요?

물론 할 수 있습니다. 하지만 임차권등기명령이란 기존 대항력과 우선변제권을 유지시킨 상태에서 이사를 갈 수 있다는 것이지, 그 자체로 경매를 신청할 수 없습니다. 집행권원은 아니기 때문입니다. 임차권등기를 받더라도 보증금 반환 소송을 통해서 판결문을 받아야 하는 것은 똑같습니다. 이 점에서 전세권설정등기와는 다릅니다.