부동산매매계약취소 착오 하자담보책임 사례 

부동산매매계약취소 착오, 하자담보책임 사례

안녕하세요. 법무법인대한중앙 대표 조기현, 부동산변호사 이동규입니다.

부동산 계약을 체결함에 있어서 사기 또는 착오가 있다거나 목적물에 하자가 있는 경우에는 매매계약을 취소할 수 있습니다. 매매계약 취소를 청구와 함께 매수인은 부당이득반환을, 매도인은 소유권이전등기말소를 청구하여 원상회복을 할 수 있습니다.

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부동산 매매계약 취소가 가능한 경우1

<<착오>>

부동산 매매계약을 체결할 때에 사기나 착오가 있었다면 매매계약을 취소할 수 있습니다. 사기를 이유로 매매계약을 취소하려면 상대방이 고의를 가지고 기망을 했다는 사실을 입증해야 하기 때문에 착오에 비해 입증이 어려운 경우가 많습니다.

착오의 경우 계약을 체결하기 전에 어떤 사실을 알았다면 그 계약을 체결하지 않았을 것이 명백하다면 취소가 허용되기 때문에 입증이 비교적 쉬운 편입니다. 다만, 착오에 빠져 매매계약을 체결했더라도 중대한 과실이 있다면 매매계약을 취소할 수 없습니다. 중대한 과실이 없다는 점은 상대방이 입증해야 합니다.

<착오에 의한 부동산 매매계약 취소가 가능한 사례>

- 가등기 말소가 가능할 것으로 믿고 계약을 토지 매매 계약을 체결했는데 가등기 말소가 사실상 불가능한 상황인 경우(청주지방법원 제천지원 2019. 6. 13. 선고 2018가합10206 판결)

- 토지의 현황 및 경계에 착오가 있어 계약을 체결하기 전에 이를 알았다면 계약의 목적을 달성할 수 없음이 명백한 경우(대법원 1968. 3. 26. 선고 67다2160 판결, 대법원 1974. 4. 23. 선고 74다54 판결 등 참조).

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부동산 매매계약 취소가 가능한 경우2

<<하자>>

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매매의 목적물에 하자가 있어 계약을 목적을 달성할 수 없다면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 계약을 해제할 수 업습니다(민법 제580조).

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하자담보책임에 의한 매매계약 취소

하자란?

먼저 하자가 무엇을 말하는지 알아야겠죠. 아래에 해당하면 하자로 인정될 수 있습니다.

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1. 목적물 자체에 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여한 경우

ex) 부동산 지하에 고액의 처리비용이 소요되는 폐기물이 매립되어 있는 경우

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2. 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우

ex) 매도인은 펜션 건축 임대업을 하면 수익을 얻을 수 있다고 홍보하였지만 과다한 비용을 들여 평탄화 작업 등을 하지 않으면 건축이 불가능하게 경사면으로 이루어진 임야인 경우

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3. 법률적 제한 등으로 계약당시 의도했던 목적으로 사용할 수 없는 경우

ex) 매도인은 부동산이 도시계획에 저촉되지 않는다고 말했는데 도시계획에 편입될 가능성이 농후한 경우

ex) 목축지로 사용하기 위하여 토지를 매수하는 사람이 매매계약을 체결할 때에 매매목적물이 개발제한구역내에 있다는 것은 알았으나 공원예정지로 지정되어 목축지로 사용할 수 없다는 것을 몰랐던 경우

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하자담보책임에 의한 매매계약 취소

계약의 목적을 달성하기 어려울 정도란?

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계약의 해제는 계약의 당사자가 계약의 구속력에서 벗어나게 하는 것이기 때문에, 손해배상과는 달리 엄격한 요건을 요구하고 있습니다. 따라서 하자로 인해 계약의 목적을 달성하지 어려울 정도가 아니라면 해제를 할 수 없습니다.

매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지 여부는 계약에 이르게 된 동기 및 목적, 계약 당시 당사자가 처한 상황, 목적물의 종류와 성상, 하자의 내용 및 정도, 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정들을 종합적으로 고려하여 매수인의 입장에서 객관적으로 판단합니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다27625 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다64315 판결 등 참조).

다양한 사정이 종합적으로 고려되므로 변호사 조력을 받아 다각도에서 검토해 보는 것이 중요합니다. 만약 하자가 있는데 계약의 목적을 달성하기 어려운 정도가 아니라면 계약을 해제할 수 없지만 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 부분도 검토가 필요합니다.

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매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때란?

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부동산을 매수하는 사람은 부동산 등기부를 열람하고 부지증명을 발부받아보는 등 부동산에 대해 미리 조사해 보는 것이 관례입니다. 이 과정에서 하자가 있다는 사실을 알 수밖에 없는 상황인데 부주의로 놓치게 된 것이라면 부동산 매매계약을 해제할 수 없습니다.

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그러나 상식적인 수준에서 조사를 하더라도 알기 어려운 하자가 있었다면 매매계약을 해제할 수 있습니다. 과실이 없다는 입증을 위해서는 판례를 충분히 숙지하고 있는 변호사의 도움이 필요합니다.

법무법인대한중앙은 서울, 수원 등 전국단위에서 부동산전문변호사 등 전문가들이 팀을 구성하여 업무를 진행하는데요, 의뢰인들이 신속하게 부동산 매매계약을 취소할 수 있도록 조력하고 있습니다.

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