전세 계약 후 집주인이 바뀌었다면,, 

전세기간 중 집주인이 바뀌는 경우 임차인의 지위는?

많은 분들이 전세 계약 후 가장 먼저 하는 것은 전입신고과 확정일자를 받는것입니다. 임차인이 전입신고를 하는 것은 주택임대차 보호법 및 민법상의 대항력을 얻기 위해서입니다. 주택임대차 보호법 제3조에서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고 이를 대항력이라고합니다. 대항력을 갖춘 경우 대항력을 갖춘 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 당연승계하게 되고 따로 새로운 임대인과 새로운계약을 하지 않더라도 둘간에는 기존임대인과의 권리 의무관계가 존속하게 되므로 임차인은 새로운 집주인에게도 전세계약의 유효함을 주장할 수 있습니다.

이는 전세기간 중 새로운 매수인(집주인)에게도 동일하게 적용 되므로 새로운 집주인은 기존 임차인을 쫓아낼수 도 없고 기존 임차인이 새롭개 개정된 임대차보호법에 따라 갱신청구권을 행사한다면 이를 거부할 수도 없게 됩니다.


임대차 보증금의 반환은 누가하여야 할까요?

전세 기간 중 집주인이 바뀌는 경우 임대차 보증금 반환은 누가 하여야 할까요? 이는 대항력 여부에 따라서 달라질 수가 있습니다. 만약 임차인이 적법하게 대항력을 취득한 이후 집주인이 바뀌었다면 이는 새로운 집주인에게 반환의무가 생깁니다. 그래서 보통 매매계약을 할 때 전세보증금을 새로운 매수인이 부담하기로하고 그만큼을 매매 대금에서 공제시키는 것이 관행입니다. 대법원 역시 전세 기간 중 집주인이 바뀌는 경우 임대차 보증금의 반환의무는에 대하여 ’주택임대차보호법 제3조 제1, 2항은, 주택의 임차인은 그 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력을 갖춘 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 한다‘ (대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결참조) 라고 판시하고 있습니다. 이처럼 우리 주택임대차보호법과 판례는 임차인을 보호하기 위하여 대항력을 갖춘 경우 새로운 매수인이 그 전세 계약사실을 알았는지 불문하고 보증금을 반환해야 한다고 해석하고 있습니다.

하지만 대항력을 갖추지 않은 상태에서 집주인이 바뀐 경우 문제가 복잡해 집니다. 이에 대하여 판례는 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결). 즉 임차인의 승낙여부에 따라 보증금 반환 청구의 대상이 바뀌어 버립니다. 따라서 대항력을 갖추는 것은 임차인을 보호하기 위하여 갖추어야 할 가중 기본적인 안전장치에 해당합니다.


전세보증금 관련 민사 분쟁이 발생하였다면...

전세제도는 다른 나라에 존재하지 않는 특수한 제도로서, 우리나라의 경우 전세물건은 나오자 마자 사라질 정도로 인기가 좋습니다. 최근 갭투자 열풍으로 매매자금이 확보되지 않은 상황에서 집주인이 매매를 통해 구입한 물건은 전세금을 돌려 받지 못할 가능성이 많이 존재합니다. 따라서 전세금 반환보증등의 안정장치를 마련하는 것도 좋으나 대부분의 신혼부부, 청년전세자들은 이에 대해 잘 모르고 있습니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부들은 경험이 부족하여 전세금을 받지 못할 경우 많은 고민이 생길 수밖에 없습니다. 특히 전세 후 임대인이 바뀌고 보증금에 대한 책임여부는 대항력과 그 제반상황에 따라 달라질수 있으므로 꼭 전문가와 상의 해야합니다.