취득분에 비해 합리적인 부담분만으로도 고정지출 없이 거주가 가능한 전세 제도는 국내에만 존재합니다. 이러한 독특함은 양자간 신뢰를 근간으로 하지만, 근래 이를 부정하는 사례가 사기 사건이 다수 발생하며 논란이 되었습니다. 대개의 경우 목돈을 마련하기 어려워 지원을 받는데, 종종 전세대출 안되는집이 있습니다. 계약 이후로 말을 바꿔 갑자기 불가하다고 주장하는 사례도 존재합니다. 왜 이러한 사례가 존재하는지와 그 대응에 대해 법무법인 신우에서 안내해드립니다.
임대인은 왜 꺼리나
주거비가 폭등하면서 부담을 줄이고자 전세를 찾는 사례가 증가하고 있습니다. 사기 사건이 다수 출현하면서 우려가 되어도 고정비 감당이 어려운 실수요자들이 찾는 경우입니다. LH나 버팀목, 중기청 등의 공적 지원을 거치면 문제가 없을 것으로 생각하기도 합니다. 그러나 일부 사례에서는 이러한 제도를 이용하는 임차인을 꺼리거나 일방적으로 거절하여 주거지를 찾는 데에 어려움을 겪기도 합니다.
이러한 지원을 받으려면 복잡한 심사를 거쳐야 하는데, 승인 여부 확인에만 2주가 넘는 시간이 걸립니다. 필요한 서류와 절차가 번거로워 임대인 입장에서는 품이 많이 듭니다. 또한 이러한 제도의 특성은 임차인의 자부담분이 적다는 점입니다. 관리비를 밀리거나, 원상복구 범위를 두고 다툼이 있을 때에 보증금에서 회수하기가 어렵습니다. 약정이 만료된 후 만기일까지 보증금이 반환되지 않으면 기관 차원의 법적 조치가 선제적으로 이루어질 수 있다는 점도 전세대출 안되는집이 많은 이유입니다.
사기방지를 위한 특약
임차인 입장에서도 아무리 맘에 들어도 제도를 통한 목돈 마련이 되지 않으면 현실적으로 입주가 불가할 수 있습니다. 사기 위험성도 간과할 수 없으므로 서류 작성시 특약을 추가하는 것이 합리적입니다. 제도 지원을 받는 것을 전제로 체결하는 것이며, 신청자 자격에는 문제가 없으나 임대인으로 인해 승인이 나지 않았다면, 전세대출 안되는집이니 약정을 무효로 한다는 내용을 주로 작성합니다.
보증보.험도 마찬가지입니다. 가입시에 임차목적물을 조사하는 과정에서, 반환채권 양도를 목적으로 기관에서 주인에게도 통지를 전달합니다. 가입 사실을 숨기고 임의로 신청하는 것이 의미가 없는 이유입니다. 이때 사전에 합의되지 않았다면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 애초부터 가입 협조를 구하고, 목적물 하자로 인해 부결이 되면 본 계약을 무효로 하며, 계.약.금을 돌려받는다는 내용을 추가하는 것이 리스크가 적습니다.
계약한 뒤에 거절하는 임대인
체결이 완료된 뒤에 기관을 끼지 말라고 하는 경우가 있습니다. 처음부터 전세대출 안되는집이라는 사실을 알았다면 염두에 두지 않았을 입장에서는 난감해지기도 합니다. 요구대로 진행하면 아예 보증금 마련이 어려우므로 현실적으로 약정이 파기될 수밖에 없습니다. 이러한 경우 파기의 책임이 돌아와 선지급한 계.약.금을 돌려받지 못하기도 합니다. 따라서 이를 방지하려면 약정 내용을 작성하는 당시에 기관을 끼고 진행한다는 점을 명확히 명시해두어야 합니다.
현재 체결 이후 주인의 요구로 심사를 넣어볼 수 없게 되었다면 법적인 대응도 고려할 수 있습니다. 사전에 특약을 추가했다면 이를 근거로 파기 후 반환 청구가 가능합니다. 특약을 넣지 않은 때에도 동의한 것으로 해석되는 맥락이 있었다면, 사전에 주고 받은 메시지 등을 자료로 활용하여 법적 절차를 밟을 수 있습니다. 기망의 요소가 있다고 판단된다면 형법 제347조에 의한 사기죄로 형사고소를 할 수 있으며, 부당이득금으로 반환 청구를 고려할 수 있습니다.
구체적인 대응이 관건
전세대출 안되는집에 대한 대처는 실제로 승인이 나는지, 나지 않는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 임차목적물 조사상으로는 허가가 나지만 단순히 주인이 선호하지 않아서 거절하는 사례도 존재합니다. 그러나 건물 용도가 주택이 아니거나, 위반 건축물이거나, 압류, 가압류 등이 걸려있어 위험하다 판단되는 경우가 대다수이며 이때에는 부결이 납니다. 주인이 협조를 해도 불가한 케이스입니다. 각 사안에 맞추어 대처가 필요하므로 변호사의 조언 하에 검토가 필요합니다.
법무법인 신우를 찾아온 ㅅ씨는 전자에 해당하는 케이스였습니다. 주변 시세보다 합리적이라 약정을 하기로 했지만, 전입신고가 불가하고 승인도 나지 않는 곳이었습니다. 사무용으로 등록한 오피스텔이었기 때문입니다. 전입신고시 주택수 합산이 되므로 본인 부담으로만 입주가 가능하다는 요구를 하고 있었습니다. 의뢰인은 해당 사실을 확인하고 공인중개사와 함께 주인을 기망 사실로 고소했으며, 계약자 책임이 없는 것으로 간주해 무사히 반환을 받을 수 있었습니다.
현실적으로 전세대출 안되는집이 적지 않고, 불가한 이유도 각각 다릅니다. 작게는 수천, 많게는 수억에 달하는 목돈을 스스로 부담할 수 있는 세입자는 소수입니다. 따라서 기관을 끼는 것이 가능한지 여부는 입주를 결정하는 데에 있어 중요한 판단 기준으로 작용합니다. 임대인 선호와 무관하게 승인 자체가 나지 않는 곳이라면 추후에라도 문제가 발생할 수 있으므로 다른 거주지를 알아보는 것이 합리적입니다. 선제적으로 특약을 추가해 혹시 모를 상황을 방지하는 것이 우선입니다. 그러나 이미 이와 관련된 분쟁이 발생한 상황이라면 법무법인 신우 김민재 변호사가 해결해드리겠습니다.
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