토지 임대차와 지상물 매수 청구권의 행사 가능 여부 

지상물 매수 청구권은 무엇일까요?

지상물매수청구권(地上物買受請求權)은 타인의 토지에 지상물(건물 ·공작물 ·수목)을 소유하기 위하여 그 토지를 용익하다가 그 기간이 만료하거나 기타 사유로 용익권이 소멸한 경우에 지주 또는 용익권자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 뜻합니다. 특히 임대차 관계에서 임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리에 해당합니다. 사실 꼭 건물이 아니더라도 공작물의 소유를 목적으로 토지 임차를 한 경우, 나무를 심을 목적으로 토지 임차를 한 경우 등도 해당 공작물, 나무 등에 대해 지상물 매수청구가 가능합니다.


토지 임대차가 종료한 경우 임차인의 건물에 대한 매수청구권의 행사방법은?

임차인의 건물매수 청구권은 어떻게 행사 하여야 할까요? 판례는 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우 임차인의 현존 건물에 대한 매수청구권의 행사방법에 관하여 ‘건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없다’ 라고 판시하여 그 행사 시기나 방법을 정해놓고 있지는 않습니다. (대법원 2002. 5. 31., 선고, 2001다42080, 판결)

따라서 건물이 객관적으로 경제적 가치가 없어도, 임대인이 그 건물을 필요로 하지 않아도, 임대인의 동의를 얻어 신축 되지 않았더라도 지상물 매수 청구권을 행사 할 수 있습니다.


지상물 매수 청구권의 요건과 그 효과는?

위에서 살펴본대로 토지임대차에서 지상물 매수 청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까요?

① 매수 청구권이 인정되기 위해서는 건물 기타 공작물의 소유, 식목, 채염,목축을 목적으로 한 토지 임대차 이어야합니다.

② 또한 토지 임차권이 기간 만료로 인하여 소멸하였어야 합니다, 매수 청구권은 계약갱신 청구권과 밀접한 관계 가있기 때문입니다.

③ 건물,식목, 기타 지상시설이 현재 현존하고 있어야 합니다. 지상시설은 임차인 자신이 설치해야 하는 것은 아니고 이미 설치되어 있는 시설을 양수하였어도 무방하고 ,시설 신축시 임대인의 동의를 얻어야 하는것도 아니며 , 지상건물의 객관적 가치나 임대인의 대한 효용여부는 중요하지 않습니다.

​그럼 지상물 매수 청구권을 행사하는 경우 어떠한 효과가 발생하게 될까요? 지상물 매수 청구권을 행사하는 경우 이 권리는 형성권에 해당하여 그 행사에 의하여 지상물의 시가상당의 가격에 의한 매매 계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생합니다. 건물가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정을 고려하여 매수 청구권 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가로 정해지게 됩니다.


임차인과 임대인 간의 지상물매수청구권 포기약정의 효력은?

임차인의 매수청구권은 상대적으로 불리한 임차인을 위해 만들어진 제도입니다. 이는 강행규정으로서 임차인의 매수청구권을 배제 또는 제한 함으로써 임차인에게 불리하게 약정하는 것은 인정되지 아니합니다. (민법 제 652조)

​따라서 원칙적으로 당초의 계약으로 임차인이 건물 등 지상물을 포기하거나 지상물매수청구권을 포기하기로 약정해도 원칙적으로 그 약정은 무효가 됩니다.

다만, 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여, 지상물매수청구권을 포기하는 약정을 했던 것이 실질적으로 임차인에게 불리하지 않았다고 평가되면, 위와 같은 약정이 유효로 될 여지는 있고(대법원 2001다42080 판결), 임대차 기간 만료 후 계약 갱신 청구 및 건물매수청구권을 자유롭게 행사 할 수 있는 상태에서 행한 권리행사 포기 특약은 유효할 수도 있습니다.


임대차 계약 종료 후 건물 매수 청구권의 행사를 고려중이시라면?

통상적으로 지상물 매수청구권의 문제는 임대차 종료 후 임차인이 토지를 계속 점유하는 경우 토지 임대인이 임차인을 상대로 명도소송을 하게 되면서 많이 발생합니다. 명도소송에 대응하여 항변으로 지상물 매수 청구권을 행사하게 되면 철거 대신 건물의 매매대금과 동시이행으로 건물인도 및 소유권 이전등기를 명하게 됩니다. 이처럼 임대차 종료 후 임대인과의 갈등을 겪고 계신분이나 임대차 종료 후 지상물 매수청구권의 행사를 고려중시시라면 라미 법률 사무소에 문의해 주세요, 저희 라미 법률사무소는 합리적인 비용으로 분쟁을 해결하여 드립니다.