임대차계약 체결시 지급한 가계약금의 반환 가능 여부 

[판례소개] 임대차계약 체결시 지급한 가계약금의 반환 가능 여부(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결)


안녕하세요?

언제나 의뢰인의 곁에서 의뢰인을 먼저 생각하는 현문경 변호사입니다.

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오늘은 임대차계약 체결시 『당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 임차인이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 임대인에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다』고 판시한 대법원 판례를 소개해드립니다.

1. 사실관계

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가. 원고(임차인, 상고인)는 아파트 임대차계약을 알아보던 예비임차인이었습니다.

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나. 피고 2(임대인, 피상고인)는 임대목적물의 소유자로서, 임차인을 구하기 위해 피고 1(공인중개사, 피상고인)에게 이를 의뢰하였습니다.

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다. 원고(임차인, 상고인)는 공인중개사와의 문자메시지를 통해 피고 2(임대인, 피상고인)와 사이에 임대보증금, 입주일자 등 대강의 내용을 정하여 임대계약을 체결하기로 하고 그 날 300만 원을 임대인의 계좌로 송금​​하였습니다.

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라. 하지만 원고(임차인, 상고인)의 계약포기로 인하여 본계약은 체결되지 않았습니다.

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마. 이에 원고(임차인, 상고인)는 가계약금 상당액인 300만 원에 대하여, 피고 1(공인중개사, 피상고인)을 상대로 손해배상청구를, 피고 2(임대인, 피상고인)를 상대로 부당이득반환청구를 하였습니다.

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2. 관련 조문

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[민법]

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

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3. 사건의 쟁점

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민법상 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 추정되며, 계약 당사자 일방은 이 해약금에 기한 해제권 행사가 가능합니다.

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즉, 계약당사자 어느 일방이 이행에 착수하기 전까지 1)교부자는 해약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 2)수령자는 그 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

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그런데 사안의 경우 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 정식으로 체결된 것이 아니라, 임대차의 내용을 대강 정한 '가계약'이 체결되면서 그에 대한 '가계약금'이 교부된 것이어서 이 경우에도 위 규정이 적용되는지 여부가 문제되었습니다.

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원고(임차인, 상고인)는 "가계약금은 계약체결의 증거금에 불과하므로 즉시 반환되어야 한다."고 주장하였습니다.

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피고 2(임대인, 피상고인)는 "가계약금은 계약증거금이자 동시에 해약금이므로 가계약금은 몰취되어야 한다."는 주장을 하였습니다.

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4. 원심법원의 판단 : 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각(원고 패소)

이 사건의 원심법원인 서울중앙지방법원은,

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가. 부동산임대차계약의 체결에 앞서 임차인이 임대인에게 교부하는 ​가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하고, 본계약이 체결되지 않을 경우에는 당사자 사이의 약정에 따라 반환되거나 몰취되는 성격의 금원이라고 할 것인데,

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나. 원고가 스스로 인정하고 있다시피 피고 2와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 어떠한 계약서도 작성한 바 없는 점과 문자메세지로만 대강의 계약 내용을 정하여 금원을 송부한 점 등 앞서 본 기초사실에 의하면, 원고는 2020. 12. 11. 피고 2와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 부동산임대차계약을 체결하기 전 가계약금 명목으로 3,000,000원을 지급하였다고 할 것이다.

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다. 앞서 본 바와 같이 가계약금은 일종의 증거금으로서 원고가 계약을 포기한 경우에는 달리 정함이 있지 않는 한 몰취되는 성격의 금원이라고 할 것이다. 이와 달리 임대차계약이 체결되지 않는 이상 즉시 부당이득금으로 반환되어야 한다는 취지의 원고의 주장은 독자적인 것으로서 받아들이기 어렵다.

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라. 그런데 원고가 스스로 계약 체결을 포기하였음은 앞서 본 바와 같고, 당사자 사이에 달리 정하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고 2는 지급받은 가계약금을 몰취할 수 있다고 할 것이다. 원고의 부당이득금 주장은 이유 없다.

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라고 판시하여 원고의 청구를 모두 기각하였습니다.

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이에 원고(임차인, 상고인)가 불복하여 대법원에 상고하였습니다.

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5. 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 : 파기환송(부당이득 반환청구 부분 원고 승소)

<주 문>

원심판결의 원고 패소 부분 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

원고의 피고 1에 대한 상고를 기각한다.

원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다.

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<이 유>

가. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).

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나. 원심은 원고가 피고 2에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고 2에게 몰취된다는 이유를 들어 원고의 피고 2에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척하였다.

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다. 그러나 앞서 본 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.

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라. 그럼에도 원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척하였으니 이러한 원심의 판단에는 가계약금에 관한 법리를 오해하여 대법원의 판례에 상반되는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

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6. 대법원 판례의 의미

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위 대법원 판례에 의하면, '가계약금'이 지급된 후 교부자의 본계약 포기를 원인으로 가계약금을 몰취하기 위해서는

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1) 당사자 사이에 '가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정'이 있었다는 사실이 '명백하게 인정'되어야 하고,

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2) 그에 대한 판단기준으로서 '약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행' 등이 고려되어야 합니다.

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따라서 계약체결을 위하여 증거금으로 지급된 금원의 반환여부는 일률적으로 판단할 수 있는 것이 아니라, 먼저 문제되는 계약이 정식계약이 아니라 가계약에 해당되는지 확인하고 이에 더하여 위와 같은 사정들이 인정되는지를 종합적으로 고려해서 판단하여야 하겠습니다.