신탁된 부동산의 임대차계약을 중개한 공인중개사의 설명의무 범위 

[판례소개] 신탁된 부동산의 임대차계약을 중개한 공인중개사의 설명의무 범위(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결)

안녕하세요?

언제나 의뢰인의 곁에서 의뢰인을 먼저 생각하는 현문경 변호사입니다.

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오늘은 신탁된 부동산의 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 주의의무와 관련하여, 공인중개사의 설명의무의 범위에 대해 판시한 대법원 판례를 소개해드립니다.

1. 사실관계

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가. 원고(임차인, 상고인)는 피고 1(공인중개사, 피상고인)의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차계약상 별도 특약으로 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 하였습니다.

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나. 원고(임차인, 상고인)가 임대인(신탁자)에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않자, 원고(임차인, 상고인)는 임대차계약을 해지하면서 임대인(신탁자)에게 보증금반환을 구하였고 그 중 일부만을 회수할 수 있었습니다.

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다. 이에 원고(임차인, 상고인)는 피고 1(공인중개사, 피상고인)과 공제계약자인 피고 2(공인중개사협회, 피상고인)를 상대로, 피고 1(공인중개사, 피상고인)이 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 미회수된 보증금 상당액에 해당하는 손해배상을 청구하였습니다.

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2. 관련 조문

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[공인중개사법]

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제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다​​.

1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

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제29조(개업공인중개사등의 기본윤리) ①개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.

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제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

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3. 사건의 쟁점

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이 사건 임대차계약의 목적물은 신탁관계가 설정된 부동산인바, 공인중개사가 신탁부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 경우에 신탁관계에 관한 조사와 확인을 거쳐 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 등을 설명하여야 할 의무가 있는지 여부가 문제되었습니다.

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즉, 이 사건 신탁부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인(신탁)의 소유가 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 피고 1(공인중개사, 피상고인)이 원고(임차인, 상고인)에게 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있는지가 쟁점이 된 것입니다.

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4. 원심법원의 판단 : 원고(임차인, 상고인) 패소

이 사건의 원심법원인 부산지방법원은,

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가. 피고 1(공인중개사, 피상고인)은 중개 당시 원고(임차인, 상고인)에게 이 사건 건물이 수탁자에게 신탁된 부동산임을 설명하면서 임대인(신탁자)에 대한 임대차보증금 잔금지급과 동시에 신탁등기를 말소받는 내용의 특약을 체결하도록 하였으므로 원고(임차인, 상고인)가 신탁사실을 잘 알고 있었다고 보이는 점

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나. 그럼에도 원고(임차인, 상고인)가 신탁등기 말소도 받지 않은 채 임대인(신탁자)에게 임대차보증금잔금을 먼저 지급하였고, 임대인(신탁자)이 신탁등기 말소 약정을 불이행한 것뿐인 점

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다. 설혹 피고 1(공인중개사, 피상고인)의 주의의무위반이 있었다고 하더라도 원고(임차인, 상고인)가 임대차계약으로서 수탁자에게 대항할 수 있다고 오인한 것으로 보기도 어려운 점 등에서

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라. 피고 1(공인중개사, 피상고인)이 주의의무를 다하지 않았다거나 원고(임차인, 상고인)가 임대인(신탁자)으로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 손해와의 사이에 상당인과관계가 있음을 인정할 수 없다는 등의 이유를 들어 원고의 주장을 배척하였습니다.

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이에 원고(임차인, 상고인)가 불복하여 대법원에 상고하였습니다.

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5. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 : 파기환송(원고 승소)

<주 문>

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원에 환송한다.

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<이 유>

피고 1이 작성한 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 ‘소유권에 관한 사항’란에 D(임대인, 신탁자)이, ‘소유권 외의 권리사항’란에 F(수탁자)이 각 기재되어 있고, 임대차계약서 중 ‘특약사항’란에는 ‘임대인은 임차인의 잔금과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소키로 한다.’는 기재가 있을 뿐이다.

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피고 1이 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 D(임대인, 신탁자)이 아닌 F(수탁자)으로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료는 없다.

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특히 임차인에게는 임대차관계 종료시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 피고 1이 이 사건 건물의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 원고가 D(임대인, 신탁자)과 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크다.

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따라서 피고 1에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다.

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원고가 특약사항과 달리 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였다는 사정은 이를 손해배상책임 제한의 사유로 참작함은 별론으로 하고, 그로 인하여 피고 1의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 원고의 손해와의 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없다.

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그런데도 이와 달리 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 배척한 원심판단에는 공인중개사로서의 주의의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다 하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

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6. 대법원 판례의 의미

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위 대법원 판례에 의하면, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 공인중개사가 임대차계약을 중개하는 경우 신탁관계에 관한 조사와 확인을 거쳐 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고 신탁관계 설정사실 및 법적의미와 효과 등을 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다.

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따라서 공인중개사가 신탁부동산에 대한 임대차계약을 중개하면서 위 설명의무를 이행하지 않았거나 불성실하게 이행한 경우, 이로 인하여 손해가 발생하였다면 해당 공인중개사 및 공제계약자인 공인중개사협회를 상대로 손해배상청구가 가능하다고 볼 수 있습니다.

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대법원의 위와 같은 판결은 공인중개사에 비하여 상대적으로 부동산 및 그 권리관계에 관한 정보에 어두운 임차인을 보호하기 위한 취지인 것으로 판단됩니다.