명의대여와 상가 관리비 부담문제는? 

실제 임차인이 다른 사람 이라면 명의를 대여한 사람은 관리비 책임을 지지 않을까요?

상가의 관리비는 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 28조 및 제 42조에 따라 구분소유 혹은 임대차계약의 임차인이 부담하게 됩니다. 따라서 상가의 관리비를 누구에게 부담시킬지를 정하는 것은 임대차계약의 당사자를 누구로 볼 것인지를 확정하는 문제입니다.

​만약 모든 당사자들이 실제 점포를 운영한 사람 말고 명의대여인을 임차인으로 보고 있다면 이는 실제 운영자가 따로있더라도 명의인이 책임을 지게 됩니다.

​따라서 섣불리 명의를 대여하였다가 임대인과 관리단이 계약명의자를 임차인으로 보면 관리비 책임을 피할 수 없을지도 모릅니다.


임대차 계약의 당사자를 확정하는 기준은?

대법원은 계약의 당사자를 확정하는 기준에 대하여 ’당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제이다. 당사자들의 의사가 일치하는 경우에는 그 의사에 따라 계약의 당사자를 확정해야 한다. 그러나 당사자들의 의사가 합치되지 않는 경우에는 의사표시 상대방의 관점에서 합리적인 사람이라면 누구를 계약의 당사자로 이해하였을 것인지를 기준으로 판단해야 한다. 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 합리적으로 해석해야 한다. 이 경우 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다.’ 라고 판시하고 있습니다. ( 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조)

​따라서 당사자들의 의사가 일치하면 그 의사대로 해석하는 것이 가장 자연스럽고 의사가 일치하지 않는다면 규범적 보충적 해석을 통하여 당사자를 확정하게 됩니다.


계약서의 ‘명의자’가 당사자가 될 가능성이 높습니다.

당사자들의 의사가 일치하는 경우에는 그 의사에 따라 계약의 당사자를 확정하면 되므로 아무런 문제가 되지 않습니다. (이를 자연적 해석이라합니다)

하지만 당사자들의 의사가 합치되지 않는 경우에는 의사표시 상대방의 관점에서 합리적인 사람이라면 누구를 계약의 당사자로 이해하였을 것인지를 기준으로 판단해야 하고 상식적으로 계약서에 이름을 서명하고 날인한 사람이 추후 문제가 발생되자 아는 ‘책임이 없다’ 라는 주장을 하는 것은 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다.

실제로 대부분의 경우 계약서에 있는 사람이 당사자가 되고 계약서에 당사자가 아니라는 표시를 하는 등 예외적인 경우에만 당사자에서 제외 될 수 있을 것입니다.


명의대여로 인하여 책임을 지게 되었다면.....

실제로 당사자를 확정하는 과정은 위의 판시사항처럼 단순하지는 않습니다. 실제적으로 차임은 누가 지급하였는지, 계약서에 서명을 하게 된 경위, 법률효과의 귀속에 대한 의사의 합치여부, 대리권 여부 등 많은 사항을 검토해 보아야 합니다.

​따라서 모호한 법률관계 분석하는 것은 전문가에 의하여야 합니다. 위 문제로 고민중이시라면 라미법률사무소에 문의해 주세요.