임대차계약 갱신 거절시 임대인의 실거주에 대한 증명책임 

[판례소개] 임대차계약 갱신 거절시 임대인의 실거주에 대한 증명책임(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)

안녕하세요?

언제나 의뢰인의 곁에서 의뢰인을 먼저 생각하는 현문경 변호사입니다.

​

오늘은 주택임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인이 실거주를 이유로 거절하기 위해서는 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점을 임대인이 증명하여야 한다​는 취지의 대법원 판례를 소개해드립니다.

1. 사실관계

​

가. 원고(임대인)는 2019. 1. 21.경 피고들(임차인)과 사이에서 이 사건 아파트를 보증금 6억 3,000만 원에 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지 임대하기로 하는 ‘이 사건 임대차계약’을 체결하였습니다.

​

나. 원고(임대인) 측은 2020. 12. 17.경 피고들(임차인)에게 원고와 그 배우자 및 자녀가 이 사건 아파트에서 거주할 계획이라고 밝히며 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였고, 피고들(임차인)은 2020. 12. 22.경 원고(임대인)에게 계약갱신을 청구한다는 통보를 하였습니다.

​

다. 원고(임대인)는 2021. 1. 4.경 피고들(임차인)에게 임대차계약 만료 후 원고(임대인) 본인이 실제 거주할 계획이라며 피고들(임차인)의 갱신요구를 거절하였습니다.

​

라. 원고(임대인)의 주장은 다음과 같았습니다.

이 사건 임대차계약의 기간이 만료되면 노부모를 서울로 모셔와 위 병원에서 가까운 이 사건 아파트에서 거주하게 할 계획이고, 원고(임대인)는 이 사건 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 전화통화와 내용증명 등을 통하여 피고(임차인)에게 실거주 목적을 밝히면서 계약갱신 의사가 없음을 알렸다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호(이하 ‘실거주요건 조항’이라 한다)가 정한 갱신거절 사유에 해당한다.

그렇다면 피고들(임차인)의 계약갱신 요구에는 효력이 없어, 결국 이 사건 임대차계약은 2021. 3. 8. 기간만료로 종료하였다. 따라서 피고들(임차인)은 원고(임대인)로부터 보증금을 반환받음과 동시에 원고(임대인)에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.

​

마. 피고들(임차인)의 주장은 다음과 같았습니다.

원고(임대인)는 원고가족 또는 원고의 노부모가 이 사건 아파트에서 거주할 예정임을 증명하지 못하면서도, 실거주요건 조항을 악용하여 거짓으로 부당하게 갱신거절권을 행사하고 있다. 게다가 원고(임대인)는 적법한 갱신거절기간 만료일인 2021. 2. 8. 전까지는 이 사건 아파트에서 원고가족이 실거주할 예정이라고만 이야기하다가 그 후 이 사건 소를 제기한 다음에야 비로소 원고의 노부모가 실거주할 예정이라고 주장하기 시작하였으므로, 원고(임대인)의 갱신거절권 행사는 부적법하다.

그렇다면 이 사건 임대차계약은 피고들(임차인)의 2020. 12. 22.자 내용증명에 따라 적법하게 갱신되어 2023. 3. 8.까지로 연장되었다. 따라서 피고들(임차인)은 원고(임대인)의 청구에 응할 수 없다.

​

​

2. 관련 조문

​

[주택임대차보호법]

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

​

​

3. 사건의 쟁점

​

주택임대차보호법('주임법') 제6조의3 제1항에 의하면 임차인은 임대차계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인을 상대로 ​계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이 경우 임대인은 '정당한 사유' 없이 이를 거절할 수 없습니다.

​

임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 '정당한 사유'는 주임법 제6조의3 제1항 제1호 내지 제9호에서 열거하고 있는바, 그 중 제8호에서는 '임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 규정하고 있습니다.​

​

다만, 계약갱신요구권 거절과 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 때 임대인측의 실거주에 관하여 누구에게 증명책임이 있는지에 대해서는 법조문에서는 이를 규정하고 있지 않아 그 '증명책임의 소재' 및 '증명책임의 정도'가 문제되었습니다.

​

​

4. 원심법원의 판단 : 원고(임대인)의 계약갱신 거절이 적법(원고 승소)

이 사건 원심법원인 서울중앙지방법원은 원고(임대인)의 실거주요건 조항 충족 여부와 관련하여,

​

가. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호, 즉 실거주요건 조항은, 제1 내지 7호의 경우처럼 객관적인 자료로써 비교적 용이하게 확인할 수 있는 과거의 사실이나 향후의 구체적인 계획에 관한 것이 아니라, 임대인의 주관적 의도에서 비롯되는 결과로서 아직 발생하지 않은 장래의 사정에 관한 것이어서 적극적인 입증이 쉽지 않다.

​

나. 더욱이 임차인이 임대인의 갱신거절권 행사가 부적법하다고 다투면서 해당 주택에서 전출하지 않겠다는 의사를 강력하게 표시하여 상당 기간 법적 다툼이 진행될 것으로 예상되는 상황이라면, 임대인 입장에서는 그곳에 입주하기 위해 이사일정을 잡거나 자녀들을 전학시키는 등 생활터전을 옮기기 위한 절차를 밟거나 종전에 거주 또는 소유하던 주거에 관한 권리관계를 최종 구상대로 변동시키는 등 구체적이고 확정적인 이주계획을 수립하기도 어렵다는 점에서, 비록 법체계상 실거주요건 조항이 이를 주장하는 임대인의 입증영역에 속한다고 하더라도, 위 조항의 경우 다른 갱신거절 사유와 동일한 정도의 증명이 요구된다고 볼 수는 없다.

​

다. 결국 임대인이 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이나 그 직계존·비속이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다고 봄이 타당하다.

​

라. 이 사건의 경우, 원고가 주장하는 실거주계획에는 개연성이 있고, 원고가 가족관계나 부동산 소유현황에 관하여 거짓말을 하면서 실거주요건 조항 해당사유를 억지로 꾸며냈다든가, 이 사건 아파트를 타에 임대하거나 매도하려는 시도를 하는 등 실거주계획과 명백하게 모순되는 행위를 한 사정을 찾을 수 없는 이상, 위 실거주계획을 이유로 한 원고의 갱신거절은 적법하다고 봄이 타당하다.

​

라고 판시하여 원고(임대인)의 건물인도 청구를 인용하였고, 이에 피고들(임차인)이 불복하여 대법원에 상고하였습니다.

5. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 : 파기환송(원고 패소 취지)

<주 문>

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

​

<이 유>

가. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

​

나. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.

​

다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

​

라. 원고 측은 이 사건 임대차계약 기간 만료 전에는 원고와 그 배우자, 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 말하다가 이 사건 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이라고 주장하였고, 2021. 9. 8.자 준비서면에서는 원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였으나 피고들이 계약갱신을 요구하는 바람에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장하였다.

이렇듯 원고는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 사유에 대해서 다른 주장을 하고 있는데 그와 같이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명은 하지 않았다.

​

마. 원고 주장 및 원심 인정에 따르더라도, 원고와 배우자는 이 사건 아파트 말고도 이 사건 아파트 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있다. 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절을 할 무렵에 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로, 원고와 원고 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다. 원고와 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위하여 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 원고 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있다.

​

바. 원고는, 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하려는 이유에 대해서 지방에서 이 사건 아파트 인근 병원에 다니면서 진료를 받던 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하면서 병원진료를 쉽게 받기 위해서라고 주장한다. 그런데 원고 부모의 외래진료확인서를 보더라도 원고 부모는 이 사건 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다. 원고 부모 거주 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 단순히 원고의 모가 자신이 사는 아파트에 대하여 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 기재되어 있을 뿐이어서 이러한 기재만으로 원고 부모가 사는 아파트를 정리하고 이 사건 아파트에 거주하려고 하였음을 인정하기는 어려워 보인다. 더구나 원고가 제출한 인테리어 견적서는 그 내용에 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어서 이를 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다.

​

사. 원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장ㆍ증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다.

​

아. 그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

​

​

6. 대법원 판례의 의미

​

대법원의 위 판단에 의하면, 주택임차인의 계약갱신요구권 행사에 대하여 임대인은 자신이나 자신의 가족이 실거주할 것이라는 이유로 이를 거절할 수 있지만, 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있고, 그 증명의 정도는 '임대인측이 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도'가 요구된다고 볼 수 있습니다.

​

또한 '실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도'에 대한 판단기준은, 1)임대인의 주거 상황, 2)임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 3)임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 4)임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 5)임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 6)이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 7)임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등이 특히 구체적인 판단기준으로 고려됨을 알 수 있습니다.

​

사안의 경우에는, 해당 주택에 실거주할 것이라는 점에 대한 증명책임이 있는 원고(임대인)가 자신 또는 자신의 가족이 해당 주택에 실거주하겠다는 계획에 대하여 '가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도'로 증명하지 못하였기 때문에, 증명책임 부담의 원칙상 대법원이 피고들(임차인) 손을 들어준 것입니다.

​

결국 대법원의 위 판결은 '임대인의 재산권'과 '임차인의 계약갱신요구권' 사이의 적절한 균형을 목적으로 하는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 취지를 고려한 것으로 판단됩니다.