[성공사례] 건물인도소송(상가건물 임대차계약 갱신 거절 사례)
안녕하세요?
언제나 의뢰인의 곁에서 의뢰인을 먼저 생각하는 현문경 변호사입니다.
오늘은 건물인도소송 성공사례(상가건물 임대차계약 갱신거절 사례)를 소개해드립니다.
1. 사실관계
가. 원고와 피고는 2018. 5. 31. 이 사건 점포에 관하여 아래와 같이 전세보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 임대기간 2018. 6. 11.부터 2019. 6. 10.까지로 하는 '1차 임대차계약'을 체결하였습니다.
나. 이 사건 1차 임대차계약 체결 후 피고는 이 사건 점포에서 ‘C’이라는 상호의 사업자등록을 하였고, 피고의 모 소외 D가 실질적으로 위 식당을 운영하였습니다.
다. 이후 2020. 6. 11. 원고와 피고 명의로 이 사건 점포에 관하여 아래와 같은 내용으로 '2차 임대차계약'이 체결되었습니다.
라. 이 사건 2차 임대차계약의 임대차기간이 만료된 이후에도 임대차관계가 유지되어 오던 중, 원고는 피고에게 2021. 5. 10. 피고가 보증금 및 임료 등을 제 때 납부하지 않았다는 사유 등을 근거로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였고, 위 통지는 2021. 5. 11.경 피고에게 도달하였습니다.
마. 피고의 모 D는 2021. 5. 17. 원고에게, 원고가 식당 영업을 방해하고, 협박을 하여 기간을 4개월로 정하여 이 사건 2차 임대차계약을 하게 되었으나, 이는 원고의 일방적 요구에 의하여 한 것으로서 효력이 없고, 2020. 8.경 보증금 명목으로 2,000,000원을 지급하였으며, 이후 월 임료는 연체 없이 지급하여 왔고, 월 임료를 1개월 선지급한 상태이므로, 원고의 이 사건 해지통지는 부당하며, 계약갱신청구권행사 등으로 대항하겠다는 취지의 통지를 하였습니다.
바. 원고는 피고가 임대차계약이 종료되었음에도 위와 같이 이 사건 점포의 반환을 거부하고 있다며 건물인도소송을 의뢰하였습니다. 원고는 이 사건 의뢰를 맡기면서 "임차인이 미납한 임료를 안 받아도 좋으니, 건물에서 임차인을 나가게만 해 달라"고 부탁하였습니다.
2. 현문경 변호사의 대응
가. 소장 작성 접수
현문경 변호사는 원고로부터 사건 의뢰를 받고 관련 자료를 검토한 후 소장을 작성하여 수원지방법원에 접수하였습니다.
나. 소장의 내용
(1) 의뢰인이 가장 원하는 사항은 '이 사건 점포에서 피고를 내보내는 것'이었습니다. 따라서 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 이유로 피고에게 건물인도를 청구하는 것이 가장 중요했습니다.
(2) 또한 원고는 피고가 미납한 임료를 받지 않아도 좋다고 하였지만, 건물인도 청구와 더불어 피고가 미납한 임차료 및 이에 대한 지연이자를 청구하는 것도 필요했습니다.
(3) 현문경 변호사가 미지급된 임료와 지연이자까지 청구한 것은, 1) 의뢰인의 이익 측면에서 미지급 임료를 받는 것은 의뢰인의 정당한 권리이고, 2) 소송 전략적 측면에서 피고의 주의를 분산시킴과 동시에 점포에서 나가지 않고 버티는 피고를 압박하기 위함이었습니다.
(4) 현문경 변호사가 작성한 소장은 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 원인으로 이 사건 점포의 인도와 피고가 미지급한 임료 및 지연이자를 청구하는 것이었습니다.
3. 상대방의 대응
가. 반박서면 제출
상대방은 원고의 소장에 대하여 반박서면을 제출하였습니다.
나. 반박서면의 내용
(1) 피고는 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 사실이 없고, 피고의 모 D가 이 사건 임대차계약서를 작성하였고, D가 이 사건 임대차계약의 당사자라고 주장하였습니다.
(2) 또한 이 사건 2차 임대차계약은 피고가 2021. 5. 17. 계약갱신을 요구하였으므로, 임대차계약은 여전히 존속하고 있다고 주장하였습니다.
(3) 그리고 피고는 임료를 연체한 사실이 없고, 보증금 명목으로 금전을 지급하였으므로, 원고의 해지통지는 부적법하다고 주장하였습니다.
4. 현문경 변호사의 재반박
가. 준비서면 제출
현문경 변호사는 상대방의 반박서면을 재반박하는 준비서면을 제출하였습니다.
나. 준비서면의 내용
(1) 현문경 변호사는 상대방의 'D가 이 사건 임대차계약의 당사자'라는 반박에 대하여,
1) 이 사건 임대차계약서는 피고 명의로 작성되어 있고,
2) D가 피고의 도장을 날인한 것은 피고로부터 대리권을 수여받은 것이며,
3) 설사 D에게 대리권이 없다고 하더라도, 피고와 피고의 모 D는 특수한 인적관계에 해당하는 사이이므로 무권대리의 추인 법리에 의하여 그 계약의 효력은 피고에게 귀속된다는 취지의 재반박을 하였습니다.
(2) 현문경 변호사는 또한 상대방의 '임대차계약이 여전히 존속하고 있고, 해지통지는 부적법하다'라는 반박에 대하여,
1) 피고가 이 사건 임대차계약의 당사자임을 부정하고 그 책임을 회피하려는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호의 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당하므로, 임대인인 원고의 갱신요구에 대한 거절에는 '정당한 사유'가 있으며,
2) 따라서 '원고의 해지 통지는 적법하다'라고 재반박하였습니다.
5. 법원의 판단 : 건물 인도부분 원고 전부승소
가. 법원은 현문경 변호사의 주장대로 건물 인도부분에 대하여는 원고 전부승소 판결을, 미지급한 임료 및 지연이자 부분에 대하여는 원고 일부승소 판결을 선고하였습니다.
나. 특히 판결문에서는,
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제8호에서는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 피고가 2018. 7.경부터 2019. 4.경까지 차임을 연체하였고,이 사건 소송에서 이 사건 임대차계약의 임차인 지위를 부정하며 그 계약상 의무를 부담하지 않는다고 주장하는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제8호에서 정한 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당한다고 할 것이므로, 원고는 피고의 갱신요구를 거절할 수 있다고 할 것이다.
피고가 이 사건 임대차계약의 임차인 지위를 부정하며 위 계약상 의무를 부담하지 않는다고 주장하고 있는바, 이는 당사자 사이의 신뢰에 기초한 계속적 계약인 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당한다고 할 것이므로, 원고는 여전히 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제8호에서 사유로서 계약의 갱신을 거절할 수 있다고 할 것이다.
따라서 이 사건 임대차계약은 2022. 6. 29. 기간의 만료로 종료되었다고 봄이 상당하다.
라고 판시하여, 현문경 변호사의 주장을 그대로 인용하였습니다.
6. 마치며
위 케이스처럼 구체적인 사안에 따라 얻을 수 있는 이익의 범위가 크게 달라지는 만큼, 법률적인 판단이나 법규의 해석에 관해서는 관련 경험이 많은 법률전문가와 상담하는 것을 권하여 드립니다.
감사합니다.
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