재건축 조합의 매도 청구권과 그 행사 

재건축 조합의 매도 청구권 무엇일까요?

재건축 조합사업은 공공의 이익을 목적으로 노후되고 시설이 불량한 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 사업을 말합니다.

​따라서 재건축 조합과 현 소유자들간의 갈등이 발생할 수 밖에 없고 이 경우 이 갈등을 조속히 해결하지 않으면 불측의 엄청난 손해를 가져오게 되기에 도시정비법 제 64조에서는 조합설립에 동의하지 않거나 사업자 지정에 동의하지 않은 세대 및 사람에 대해 일정한 최고 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구 할수 있는 권리를 정해놓고 있습니다.

​이를 조합의 매도청구권이라 하며 실제 진행되는 재건축조합에서 많은 분쟁이 되고 있는 사안입니다.


재건축 조합의 매도청구권 어떤 경우 행사 가능할까요?

① 사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물의 소유자(그 승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 한다. ② 촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답을 해야 하는데, 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않은 경우, 사업시행자는 회답 기간 만료일부터 다시 2개월 이내에 소유자(그 승계인 포함)에게 토지 또는 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있게 됩니다.

문제는 조합설립동의를 최고하는 경우 추정사업비, 재산가액, 추정분담금 등 사업관련자료를 적법하게 통지해야 합니다.

​실무적으로는 이런 통지가 개략적으로만 이루어진 경우 그 효력에 대한 다툼이 있기도 하기에 조합의 통지는 ① 적법하여야 하고 ② 부동의 조합원에게 적법하게 도달되어야 합니다.


매수금액 산정은 어떻게 될까요?

조합이 매도청구권을 행사하면 가장 중요한 쟁점은 부동산에 대한 금액이 얼마인지가 재판의 핵심 쟁점이 됩니다.

​이 매수금액의 산정은 법원이 선정한 감정인에 의하게 되며 감정의 기준은 부동산의 시가로 정하여야한다는 것이 대법원의 판례입니다.

​여기서의 시가의 의미는 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다.

​그럼 조합설립 부동의자에 대한 시가산정 기준일은 언제가 되야 하는지에 대하여 대법원은 ‘ 조합설립 부동의자(사업시행자 지정에 부동한 자 포함, 이하 같다)는 매매계약체결의제일 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나, 촉구를 소장으로 하였으면 촉구서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준일’이라고 판시하고 있습니다. (대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결)


매도 청구권의 행사에 따른 부동산 인도청구 및 점유이전금지 가처분의 문제

재건축조합의 매도청구권 행사는 일반적인 명도소송과 비슷한 양상을 띠게 됩니다.

​조합사업의 성패를 결정하는 것은 이런 명도소송이 얼마나 빠른 시일 내 이루어 지느냐에 달려있는데 만약 명도소송 중 부동산의 소유권이 이전된다면 어떠한 문제가 발생할까요?

소송에서 승소하였다 하더라도 매도청구의 상대방으로 확정된 자의 승계인은 매도의무자의 의무까지 승계하지만 소송 중 피고의 지위가 변경된 걸 간과하고 조합이 소송을 진행시킨경우 그 판결의 효력을 승계인에게 주장할 수 없고 조합이 변론종결 후의 승계인 임을 입증하여 주장하여야 합니다.

​따라서 이러한 분쟁을 사전에 예방하려면 매도청구에 의한 부동산 인도소송의 집행을 보전하기 위해 처분 금지 가처분을 동시에 꼭 진행하여야 합니다.


매도청구권 행사의 효과는?

매도청구권은 법률이 인정한 형성권이므로 행사의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승낙을 기다리지 않고서 시가에 의한 매매계약이 성립합니다.

​이 경우 매도청구권자는 상대방에 대하여 대금지급의무를 지고, 상대방은 매도청구권자에 대하여 소유권이전 및 건물 명도의무를 부담하게 되며 쌍방의 의무는 동시이행의 관계에 놓게 됩니다.

​실무적으로는 매도청구권의 행사에 의해 성립한 매매계약에는 민법상 매매규정이 적용되므로 매도대상 토지 또는 건축물에 담보물권이 설정되어 있는 경우에 매도청구자는 담보한도액에 상당한 대금의 지급을 거부할 수 있습니다.

하지만 조합은 시간이 부족하기에 담보를 제외한 매수금액을 지급하고 소유권이전등기를 하는 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.


재건축 조합사업 시행과 매도 청구권의 행사로 고민중이시라면,,

실제로 조합이 매도청구를 행사하는 경우 부동산의 소유자는 설립인가를 다투거나, 감정가액을 다투거나 반소를 청구하는 등 쉽게 풀리는 경우가 거의 없습니다.

​또한 적법한 행사요건을 갖추지 못하고 청구하는 소송은 기각될 확률이 높습니다. 따라서 매도청구권의 행사와 그대응은 전문가와 충분히 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.