[승소]임대차소송/ 임대인 측 방어 성공사례 

안녕하세요.

임대차 전문 김규태 변호사입니다.

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이번 포스팅은 바로 며칠전 제가 임대인을 대리하여 승소한 임대차 분쟁 사례를 소개해드립니다. 임대차 3법 시행으로 임대인, 임차인간 다양한 분쟁이 벌어지고 있지만 그중에서도 계약갱신청구권과 관련한 소송을 소개해드립니다.

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[사실관계] - 사실관계는 일부 각색하였음.

의뢰인(피고, 임대인)은 서울 소재 아파트(이 사건 주택) 소유자로서 이 사건의 원고(임차인)와 몇 년 전 임대차계약을 체결하시고 몇 차례 계약연장을 하며 임대차계약을 유지해오셨습니다.

이후 임대인인은 2023년 초경 계약 만기가 다가오자 임차인에게 더 이상 계약 연장이 불가능함을 통보하였습니다.

그러자 임차인은 계약갱신청구권을 쓰겠다고 하였고, 임대인은 실제 본인이 이주하여 살 계획이었고 그러한 점을 임차인에게 설명하였습니다. 

그런데, 임차인은 새로 이사 나갈 집을 구하기까지 많은 시간이 소요되었고 결국 임대차 계약 만기가 지난 후 5개월이나 지나서 퇴거를 하였습니다. 그러는 사이 임대인도 임차인의 퇴거가 언제될지 알 수 없는 상황이 길어지자 결국 종전에 거주해오던 임차 주택에서 계약 연장을 한 후 좀 더 거주할 수 밖에 없었습니다. 그리고 임차인이 퇴거를 하자 임대인의 가족들은 부득이 기존 거주하던 임차 주택에서 계약 연장시점까지 계속 거주를 하기로 하고, 임대인만 짐을 가지고  이 사건 주택으로 이사를 들어오게 되었습니다. 한편, 임대인은 종전 임차주택과 이사 들어온 이 사건 주택 간 거리도 가까웠고 다른 가족들은 계속 종전 임차주택에서 거주하는 상황이었기 때문에 전입을 옮기지는 않은 상태로 이 사건 주택에서 거주를 시작하였습니다. 

그런데 이사를 나간 종전 임차인은 이 사건 주택에 새로운 전입이 되지 않은 것을 확인하고는 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절해놓고서 실제 이사를 들어와 살지 않는게 아닌가라는 의심을 하게 되었습니다. 그리고 해당 주택의 공동현관 비밀번호를 알고 있던 것을 이용하여 몰래 이 사건 주택의 공동현관에 들어와서 우편물을 확인했습니다. 그런데 공교롭게도 해당 우편물 중 임대인이 아닌 자기가 모르는 사람의 우편물이 있는 것을 확인했고, 임차인은 임대인이 자기를 속이고 제3자에게 임대를 준 것이라는 의심을 한 후 임대인에게 내용증명을 보내 손해배상을 요구하였고, 이후 지급명령을 신청하여 임대인의 이의신청에 따라 이 사건 손해배상청구 소송이 개시되었습니다.

[소송경과]

저는 이 사건 소송의 피고(임대인)를 대리하여 소송을 수행하였습니다. 

임대인분의 사정을 들어보니 실제 실거주하고 있는 상황이 맞았습니다. 임대인분은 위와같은 어쩔 수 없는 부득이한 사유로 가족들과 떨어져 이사를 혼자 오게 되었고 전입을 옮기지 않고 있는 상황이었으며 우편물에 다른 사람이름이 적힌 것은 근처에 거주 중이던 다른 가족의 우편물이 이 사건 주택으로 오배송된 것임을 보고 임차인이 오해를 한 상황으로 보였습니다. 임대인분은 충분히 해명을 했었지만 임차인은 믿지 않았고 임대인이 거짓말을 하고 임차인의 계약갱신청구를 거절한 것이라면서 손해배상을 요구하는 상황처럼 보였습니다.

다만, 임대인분이 이 사건 주택에 전입신고를 하지 않고 지냈던 점, 이 사건 주택에 임대인이 아닌 다른 사람의 우편물과 택배들이 배송된 점, 임대인분이 임차인에게 해명하는 과정에서 임차인이 오해를 할 수 있게 대응했던 점 등 임대인이 거짓말을 하고 있는 것이라고도 오인할 수 있는 정황들이 일부 있었던 만큼 실제 거주하고 있음을 증명하는 것이 쉽지 않은 점들이 있었습니다.

저는 임대인분이 억울하게 소송을 당한 점을 주장하면서 임차인이 오해를 하고 있는 것이라는 주장을 뒷받침할 수 있는 자료들을 첨부하여 반박하였습니다. 특히, 아파트 관리사무소 직원과 이삿짐 센터 직원의 사실확인서를 받아 제출하였으며, 뒤늦게나마 전입신고를 하여 실제 거주하고 있는 주택이 맞다라는 내역을 제출함으로써 임대인이 실제 이 사건 주택에 거주하고 있는 것이란 사실을 적극 주장 입증하였습니다.

[소송결과]

이 사건 재판부는 위와같은 피고의 주장을 받아들여  '원고의 청구를 전부 기각'하는 판결을 선고하였습니다.   

[시사점]

이 사건과 같이 실제 사실관계를 제대로 확인하지 않은 상대방으로부터 억울한 소송을 당하신 케이스도 존재하며, 자칫하다가는 손해배상까지 해야되는 어처구니 없는 상황에 직면할 수도 있습니다.

이 사건도 임대인분께서 안일하게 생각했던 부분들을 임차인이 집요하게 파고들어 공격하는 상황에서서  저는 임대인의 소송대리인으로써 방어하는 것이 쉽지는 않았지만, 임대인분의 상황에서 실거주하고 있음을 입증할 수 있는 여러 증거들을 취합하여 제출함으로써 임차인의 주장을 유효적절하게 반박할 수 있었기 때문에 방어에 성공했던 사례로 생각됩니다.

또한 이 사건과 반대되는, 즉 실제 임대인이 거짓으로 실거주 통보를 하여 계약갱신청구를 거절 당한 억울한 임차인 사례도 많이 있고 해당 사건도 현재 수행 중입니다. 

임대인과 임차인의 거짓 주장을 밝혀낼 수 있는 여러 노하우를 이 사건을 통해서도 쌓을 수 있었고 앞으로도 관련 사건 수행에 큰 자산으로 남을 것이라 판단됩니다.

유사 사건이나 임대차 관련 분쟁으로 고민하고 계신 분들은 주저말고 연락주시면 상세히 상담드리겠습니다.

감사합니다.

법무법인(유한) 로하나

김규태 변호사.