임대차 갱신요구권을 행사한 후 해지한 경우 해지의 효력발생 시기 

[판례소개] 임대차계약의 갱신요구권을 행사한 후 해지한 경우 해지의 효력발생 시기(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결)​




안녕하세요?

언제나 의뢰인의 곁에서 의뢰인을 먼저 생각하는 현문경 변호사입니다.

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오늘은 주택임차인이 임대차계약을 갱신한 후 다시 계약을 해지한 경우, 해지의 효력이 발생하는 날은 임대차계약이 갱신된 날로부터 3개월이 지난 시점이 아니라, 계약의 해지통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지난 시점을 기준으로 해야 한다는 대법원 판례를 소개해드립니다.

1. 사실관계

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가. 원고(A, 임차인)는 2019. 3. 4. 피고(B, 임대인)로부터 서울 강남의 한 아파트('이 사건 부동산')를 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였습니다('이 사건 임대차계약').

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나. 원고(A)는 피고(B)에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 '앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다'는 통지('이 사건 통지')를 하였습니다. 그리고 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였습니다.

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다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였고, 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였습니다.

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2. 관련 조문

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[주택임대차보호법]

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

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제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

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제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

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3. 사건의 쟁점

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주택임대차보호법('주임법') 제6조의3 제1항에 의하면 임차인은 임대차계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인을 상대로 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이 경우 임대차계약은 기존 계약기간 만료일의 다음날부터 갱신되어 새로이 진행하게 됩니다.

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다만, 이렇게 계약이 갱신된 경우라고 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(주임법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항), 그 효력은 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 시점에 발생합니다(주임법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제2항).

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그런데 임차인이 기존 임대차기간이 종료되기 전에 계약갱신요구권을 행사하였다가 곧바로 계약을 해지한 경우, 해지의 효력이 발생하는 날이 '임대차계약이 갱신된 날로부터 3개월이 지난 시점'인지, 아니면 '계약의 해지통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지난 시점'인지가 문제됩니다.

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전자의 경우 이 사건 임대차계약의 갱신일인 2021. 3. 10.을 기산점으로 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 해지의 효력이 발생할 것이고, 후자의 경우 이 사건 통지가 피고에게 도달한 2021. 1. 29.의 다음날을 기산점으로 3개월이 지난 2021. 4. 29.에 해지의 효력이 발생하게 됩니다.

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임대차계약 해지의 효력발생 시점이 중요한 이유는 이 시점을 기준으로 임대인이 임차인에게 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금 등을 반환하여야 하기 때문입니다.

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4. 원심법원의 판단 : 임대차계약이 갱신된 날로부터 3개월이 지난 시점을 기준

가. 이 사건 원심법원인 서울고등법원은 『원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다.』라고 판시하여 원고의 임대차보증금등반환 청구를 기각하였습니다.

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나. 이에 원고가 불복하여 대법원에 상고하였습니다.

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5. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 : 파기환송(계약의 해지통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지난 시점을 기준)

<주 문>

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

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<이 유>

가. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 "임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 "제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다."라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 "제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.'라고 규정하고, 제2항은 " 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다."라고 규정한다.

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이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

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나. 원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다.

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다. 그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

6. 이 사건의 경우

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대법원의 위 판단에 의하면, 이 사건 임대차계약은 임대인에게 해지 통지가 도달한 2021. 1. 29.을 기준으로 3개월이 지난 2021. 4. 29.을 기준으로 임대차계약의 해지 효력이 발생하는 것이므로, 임차인인 원고는 2021. 4. 29.까지의 차임만을 지급하면 되고, 임대인인 피고는 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금을 원고에게 반환하여야 합니다.

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이처럼 임차인의 해지에 따른 임대차계약 해지의 효력발생 시기에 관한 판례를 알아보았는데요, 대법원의 이와 같은 판단은 주택임대차보호법 조문의 문언에 충실한 해석이라고 보입니다.

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이 케이스 외에도 구체적인 사안에 따라 얻을 수 있는 이익의 범위가 크게 달라지는 만큼, 법률적인 판단이나 법규의 해석에 관해서는 관련 경험이 많은 법률전문가와 상담을 진행해 보는 것을 권하여 드립니다.

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감사합니다.