대항력을 상실한 임차인이 임대인에게 임차보증금 반환 청구 가능? 

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최근 전국적으로 발생하고 있는 전세사기와, 전세 보증금 미반환 사고가 증가하면서 전셋값이 하락해 역전세난이 심화되고 있습다. 집값과 전셋값이 함께 급락한 가운데 다음 달부터는 전세보증보험 조건까지 강화되면서 계약만기시 보증금 미반환과 관련된 문제가 지속적으로 발생할 것으로 전망됩니다.

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오늘 소개해드릴 판례도 계약만기후 보증금을 반환받지 못한 임차인과 관련된 사건입니다.

보증금을 제때 반환받지 못한 임차인이 살고있던 주택의 경매 절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실한 후, 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는지가 문제된 사건에 대해 살펴보겠습니다.

-. 사실관계

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1) A(원고)는 2016. 4. 4. 이 사건 주택의 소유자인 B(피고)로부터 이 사건 주택을 보증금 185,000,000원, 임대차기간 2016. 4. 14.부터 2018. 4. 13.까지로 정하여 임차하면서, B(피고)와 이 사건 임대차계약과 동일한 내용의 전세권설정계약도 체결하였습니다.

2) A(원고)는 2016. 4. 14. B(피고)에게 보증금을 모두 지급한 후 확정일자를 받고 주민등록법상 전입신고를 마쳤으며, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기도 마쳤습니다.

3) 임대차계약기간이 종료되었음에도 B(피고)가 보증금을 반환하지 않자, A(원고)가 2018. 5. 3. 전세권 실행을 위한 경매신청을 함으로써 이 사건 주택에 관한 경매절차가 개시되었습니다.

4) C(소외인)는 이 사건 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매각허가결정을 받은 다음 2019. 5. 24. 매각대금을 완납하고 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. A(원고)는 신청채권자 겸 전세권자로서 집행비용을 제외한 95,540,378원을 배당받았습니다.

5) 한편 A(원고)는 2018. 8. 20. 다른 주택에 전입신고를 마침으로써 이 사건 주택에서 전출하였고 이후 C(소외인)에게 이 사건 주택을 인도하였습니다.

6) A(원고)는 과거 이 주택의 소유자였던 B(피고)에게 남은 임차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다.

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-. 원심법원의 판단

대구지방법원 2020. 10. 14. 선고 2020나302538 판결

원심은 B(피고)에게 위와 같이 남은 임차보증금의 반환을 구하는 이 사건 청구에 대하여, 그 판시와 같은 이유로 원고의 대항력 상실로 C(소외인)이 임대인의 지위를 승계하지는 못하였지만, A(원고)가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상 B(피고)에게 남은 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

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​-. 대법원의 판단

대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결

1. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 임차주택의 이전 시 임차보증금 반환의무를 부담하는 자 => 임대인

☞주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다. 따라서 이 사건 경매절차에서 소외인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 전에 원고가 전출함으로써 대항력을 상실한 이상 임대인의 지위는 소외인에게 승계되지 아니하므로 피고가 잔여 임차보증금 반환의무를 부담한다.

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2. 임차인이 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실한 후, 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 행위인지 => X

☞임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다. 더구나 원고의 이러한 행위로 이 사건 경매절차의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 피고에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵다. 오히려 대항력을 상실하여 소외인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 원고로 하여금 피고에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할 수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 된다.

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3. 그럼에도 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 원심의 판단에는 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

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대법원은 위와 같은 대법관의 일치 의견으로 피고인에 대한 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하였습니다.

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​-. 결론

대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결

정리하자면 이 사건은, 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 임차주택의 임차보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 임차인의 임대인에 대한 남은 임차보증금 반환청구가 신의칙에 위반되는지 여부를 판시한 판례입니다.

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대법원은, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이라고 판시하였습니다.

또한, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다고 판시하였습니다.

위와 같은 법리에 따라 대법원은 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 본 원심의 판단에 법리오해의 위법이 있음을 이유로 원심판결을 파기·환송하였습니다.

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최근 역전세난이 심해지면서 임대인에게 임차보증금을 받지 못하고 불안을 호소하는 임차인들이 늘어나고 있습니다. 임차보증금을 반환받지 못하는 상황에 직면하고 계시다면, 주저하지 마시고 전문가인 변호사에게 사건을 의뢰하시어 적절한 판단에 따라 법적인 절차를 진행하시면 보다 수월하게 해결하실 수 있을 것이라 생각됩니다.

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대응하는 방식에 따라 결과가 천차만별이기 때문에 누구보다도 법리를 잘 알고, 노하우가 있는 변호사와의 사건 진행이 필요할 것입니다.

법무법인(유한) 서평 일산분사무소에서 30년 경력의 부장판사 출신 장진훈 변호사님과 함께 원만하게 사건을 해결하시기를 추천드립니다.