임차인 월세 미납, 명도소송으로 손해 최소화 

1. 사실관계

의뢰인은 상가 건물 소유자이자 임대인으로서 임차인이 월세를 여러 차례 미납하여 명도소송을 변호인에게 의뢰하였습니다.

2. 명도소송 요건

명도소송은 이른바 인도소송으로서 임대차 계약이 해지가 되어야 합니다.

따라서 상가 임대인은 별도의 약정이 없는 경우 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인을 상대로 계약위반을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

(주택은 별도의 약정이 없는 경우 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호에 따라 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인을 상대로 계약위반을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다)

따라서 임대인은 임차인에게 명도소송 전 내용증명 등으로 차임연체 등 계약위반을 원인으로 하여 계약 해지의 의사를 전달하거나, 명도소송 소장에 계약 해지의사를 전달할 수 있습니다.

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3. (참고) 월세를 미납했다가 나중에 한꺼번에 지급한 경우

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판례는 ‘상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 취지는 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.’라고 보아, ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 추후에 임차인이 연체된 차임을 지급하였더라도 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하지 않는다’고 판시합니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결, 서울중앙지방법원 2020. 6. 11. 선고 2020가합506030 판결 등 참조).

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따라서 월세를 미납했다가 나중에 한꺼번에 지급한 경우에도 계약 위반으로 임대차 계약 해지 사유가 됩니다.

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4. 명도소송 절차

임대인은 명도소송과 함께 반드시 '점유이전금지가처분'을 신청해야 합니다.

점유이전금지가처분은 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 방지하기 위함입니다.

만약 임차인이 소송 중 제3자에게 부동산 점유를 이전하면 판결의 효력이 제3자에 미치지 않기 때문에 별도로 제3자를 상대로 퇴거청구 소송을 진행해야 하기 때문입니다.

5. 변호인의 조력

변호인은 의뢰인과 적극적으로 소통해 임차인의 계약위반 증거를 확보해 임차인을 상대로 점유이전금지가처분과 함께 차임 연체를 원인으로 계약을 해지하고 건물 인도청구 소를 제기하였습니다.

이에 임차인은 의뢰인에게 보증금을 반환할 것을 요청할 뿐만 아니라 임차인이 영업을 위해 설치한 시설 설치비용을 추가로 요구하였습니다.

6. 결과 및 의의

임차인에 대한 빠른 명도가 충분히 가능했으나, 외뢰인은 임차인의 딱한 사정을 감안해 2년 동안만 임대차 계약을 유지하기로 하였습니다.

변호인은 보증금과 월세를 시세에 맞도록 올려드리고, 임차인은 2년 후 의뢰인에게 건물을 인도시 원상회복해야 하며, 건물에 투자한 유익비 또는 필요비 그리고 권리금은 별도로 청구하지 않도록 해드렸습니다.