권리금회수 침해 당한 상황이라면
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*경력
법률사무소 강물 대표 변호사
수원고등법원 조정위원
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수원고등법원 조정위원
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경기도 오산경찰서 수사민원 상담변호사
경기도 시흥시 정왕동 마을변호사
최근 상가임대차보호법이 개정되면서 많은 사회적 관심을 끌었었는데요.
크게 바뀐 내용은 없지만 임차인에게 유리하게 법이 개정되었다는 평가가 지배적이었습니다.
그럼에도 임대인에 의해 권리금회수기회를 침해 받는 일이 많이 발생하고 있습니다.
이런 일이 발생하는 이유는 좋은 상권인 경우에는 권리금의 액수가 매우 크기 때문입니다.
또한 권리금은 무형의 자산이기 때문에 유형의 자산에 비해 보호를 받기 어렵고 법적으로도 이를 직접 보장하고 있지 않은 이유로 이와 관련된 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.
현재 권리금회수 침해와 관련하여 여러 정보를 찾아보시는 분들이라면 이 글을 읽고 계실 수 있는데요.
권리금회수 침해 받은 경우 어떻게 대처하여야 하는 지에 대해서 자세히 살펴보려고 합니다.
권리금 개념 및 회수 방법
권리금이란 일반 사람들에게는 생소한 개념입니다.
또한 사업을 새로 시작하여 상가에서 영업을 하려는 사람들에게도 생소한 개념입니다.
권리금은 이전 상인이 자신의 노력으로 일구어 낸 유형 또는 무형의 자산으로 점포에 대한 주변 사람들의 인식, 해당 점포에 대한 신뢰, 상권의 가치 등을 종합적으로 평가하여 산정한 액수입니다.
따라서 명확히 정해진 규정은 없으므로 상거래 관행과 주변 시세, 기대수익률을 종합적으로 평가하여 권리금 액수를 특정할 필요가 있습니다.
권리금의 회수 방법은 일반적으로 한가지 밖에 없는데요.
그것은 바로 자신 다음에 같은 점포를 임차하는 신규임차인에게 권리금을 받는 것입니다.
이것 이외에는 지급한 권리금을 회수할 방법은 없다고 볼 수 있습니다.
다만 기존 임차인이나 임대인에게 권리금 명목으로 금전을 지급하였으나 권리금을 지급하여 누릴 수 있는 유형, 무형의 자산을 누리지 못한 경우라면 권리금의 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.
이러한 권리금 계약과 계약해제로 인한 반환청구의 경우 원상회복청구나 불법행위 손해배상청구에 불과하기 때문에 특별법의 보호를 받을 수 없고, 일반 법에 따라야 하는 경우가 많습니다.
권리금회수 침해는 일반적으로 임대인에 의해 발생하게 됩니다.
임대인의 경우 자신 소유의 상가가 장사가 잘 되는 점포라면 임대료를 높게 받을 수 있는 것이 일반적인 이익입니다.
그러나 거액의 권리금에 대해서 욕심이 나는 경우가 많은데요.
기존 임차인에 대해서 임대차 계약을 연장해주지 않는 등의 방법을 이용한다면 기존 임차인이 권리금을 받지 못하게 됩니다.
이러한 상황이 발생한 직후 새로 들어올 신규임차인에 대해서 자신이 기존 임차인으로 해당 점포의 무형 유형의 자산을 형성한 것처럼 행세하여 권리금을 받게 됩니다.
따라서 임대인 입장에서는 이러한 방법을 통하면 별다른 노력 없이도 거액의 권리금을 받을 수 있는 것입니다.
권리금은 전세금이나 보증금과는 달리 임대차계약이 종료된 뒤에도 특별한 사정이 없는 한 반환할 필요가 없기 때문에 임대인은 임차인의 권리금에 대해서 욕심을 갖게 됩니다.
만일 임대인이 기존 임차인이 데려온 신규임차인과의 계약을 거부하거나 임차인의 임대차계약 갱신 등의 권리를 침해하여 기존 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해한 경우에는 손해배상책임을 질 수 있습니다.
상가임대차보호법 제10조의4 제3항에서는 위와 같은 행위를 할 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있고 그 배상의 범위는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있기 때문입니다.
이와 같은 조문에 따르면 권리금을 회수하지 못하여 발생한 권리금 상당의 손해를 임대인에게 배상청구 할 수 있어 권리금 회수가 가능해집니다.
앞서 설명한 바와 같이 임대인이 기존 임차인의 권리금 회수행위를 방해한 경우에는 임대인에게 기존 임차인이 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그러나 이러한 규정의 경우 특별한 사정이 있다면 적용되지 않을 수 있는데요.
만일 임차인이 3기 이상에 해당하는 금액의 차임을 연체하거나, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등의 사유가 있는 경우라면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있으므로 이러한 사유에 해당되는지 여부에 대해 우선적으로 수원부동산분쟁변호사로부터 검토를 받아보는 것이 좋습니다.
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